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06 信頼できる不動産会社の選び方パート1

【やっぱり不動産会社の信用度に頼るほかない】

 不動産の取引ほど知識と経験、そして慣習がモノをいう世界は珍しいかもしれない。「とにかく場数を踏むこと」、不動産会社の新人営業マンは先輩社員からそういわれながら育てられていく。 

 ほかの商品と違って、ひとつとして同じものがないというのが不動産の最大の特徴であり、難点だ。建て売り分譲地には類似した一戸建てが多数売り出されているが、建物はまったく同じに建築することはできても立地は違う。一軒隔てるだけでも日の当たり方や風通し、水はけなどが微妙に変わってくる。

 中古住宅になるとその違いはいっそう明瞭だ。建物の老朽化はそれぞれ異なってくるし、古くからある市街地では建て売り分譲地のように敷地の形状が画一的でなく、隣地との境界があいまいなケースもある。外見ばかりでなく権利関係が複雑に絡み合っている場合も少なくない。ベテランの営業マンがその物件を買おうと思って売り主と交渉していたら、所有者は別にいたということもある。ひと筋縄ではいかないのが不動産の取引だ。とにかく教科書に書いてある専門知識(特に法律知識)にプラスして、場数を踏むことが営業マンの心得なのである。

 これに対して、一般の購入者はそうはいかない。住まいの購入や買い換えの機会は一生のうちでそう何回もあるものではない。「専門知識プラス豊富な経験」などとても身につけられない。希望に合った住まいを見つけだして購入するには、専門家である不動産会社に頼らなければできない相談なのである。

 

【信頼できる不動産会社の選び方をチェックしよう】

1.免許と表示方法を見る

 最もオーソドックスで基本に忠実なチェック方法の第1歩は免許番号の確認だ。
 民間の事業者が宅地や建物の取引などの不動産業(宅地建物取引業)を行うには、車の運転と同じように免許が必要である。無免許業者は論外。そうした不動産会社と取引してはならない。 

 不動産会社が販売広告を出す際にはこの免許番号と一緒に、会社名、所在地、電話番号、所属する団体名を記載することになっているので、広告を見れば免許があるかどうかが分かる。また、不動産会社の事務所に行ってもこの免許番号を見ることができる。宅建業法では下に挙げた標識を事務所に掲げることが取り決められているのである。

 さらに現地販売事務所などでは、この標識のほかに「この場所においてした契約等については、宅地建物取引業法37条の2の規定によるクーリング・オフ制度の適用があります」との文言を、2cm四方以上の大きさに文字で表示しなければならない。

 まずは免許の有無とこれらの標識・表示義務を守っているかをチェックしよう。
 なお、信託銀行は免許を受ける必要がなく、国土交通大臣への届け出だけで済むので「国土交通大臣届出第○○○号」と表示される。また、都市再生機構や特定の地方自治体の住宅供給公社などの公的機関は免許が不要だ。

 

2.大臣免許は偉いか?

 次に宅建業免許の意味を知ろう。
 免許には大臣免許と都道府県知事免許の2種類がある。前者は「国土交通大臣(△)第○○○号」、後者は「××県(都)知事(△)第○○○号」と表示される。大臣免許のほうがなんだか偉そうだが、実質的な違いはほとんどない。

 ひとつの都道府県だけに事務所を設置する場合には都道府県知事が免許を与え、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には大臣が免許を与えるというだけのこと。どちらの免許でも営業活動は全国で行えるので、大臣免許のほうが信頼性が高いということはない。

 

3.カッコ内の数字の意味

 カッコ内の数字は宅建業免許を更新するごとに増えていく。仮に(3)とある場合は2回更新したことになる。更新期間は’96年4月1日以降は5年ごと、それ以前は3年ごとだった。更新期間が5年ごとで、仮に(2)とある場合は免許を取得してからの営業年数が5年以上10年未満ということだ。

 一般に長く営業している不動産会社はそれだけ経験があり、安定して営業していると判断できる。でも、古いのは免許番号だけで、途中で社員がすべて入れ替わっていたりする例もある。逆に新しくても経験豊富な社員で構成されている場合もあるので、年数は信用度を測るうえでひとつの目安と考えよう。

 

4.業者名簿を閲覧しよう

 人の履歴を公開するのはプライバシーの侵害だが、不動産会社の履歴の公開は義務づけられている。免許を交付した行政庁を訪ねると、「業者名簿」が作成されていて無料で閲覧できる(電話では受け付けてもらえない)。この名簿を見れば過去の実績や行政処分歴などが分かるので、信用度を調べるうえで有効だ。 

 業者名簿の保管場所は、免許の種類と宅建業者の本社所在地によって異なるので、事前に調べてから出かけると無駄がない。
 都道府県知事免許の業者名簿は、免許を発行した各都道府県の宅建業担当部署に置いてある。各都道府県によって部署の名称が違うので、電話を入れて趣旨を説明して担当課につないでもらい、目的の宅建業者の名簿があるかどうかを確認するようにしよう。

 大臣免許は、宅建業者の本社がある区域を所管する国土交通省の出先機関にある宅建業担当部署となっている。旧建設省時代は霞ヶ関にある本省の不動産業課で閲覧できたが、いまは各地の出先機関に保管されているので注意が必要だ。
 また、大臣免許であっても、本社・事務所がある都道府県の宅建業担当部署にコピーが置いてある場合があるので、確認するとよいだろう。

 

5.業界団体に加盟しているか

 広告の見方でも述べたように、業界団体に加盟している不動産会社は「不動産の表示に関する公正競争規約「(表示規約)の自主規制をうけるなど、信用度を測る際の評価基準のひとつになる。
 公益法人である業界団体は加盟に際して資格審査を行うほか、事業者の資質向上を図るための研修会を催したりしている。苦情処理の相談窓口を設けて購入者との間で起きたトラブルの相談に乗ってくれるところもある。

 

6.手付金等の保全措置があるか

 どんなに良心的な不動産会社でも、経営状態が悪いととんでもないトラブルに巻き込まれかねない。なけなしの頭金(手付金)をはたいて契約したのに住宅の引き渡し直前に倒産。契約したはずの住宅が自分のものにならず、手付金も返ってこない。どうしてくれるの?

 そんな悲惨な目に遭わないために、まずは「手付金等の保全措置」を不動産会社が行っているかどうかを確認しよう。手付金を払い込む際にはその旨を記した書面が引き換えに渡されるので、必ず受け取ることだ。この措置が行われていれば万一引き渡しまでに会社が倒産しても、銀行や保険会社が代わって手付金を返還してくれる。ただし、手付金等の金額が購入代金の5%以下かつ1000万円以下の場合などは、この保全措置が義務づけられないケースもあるので注意したい。

 

7.経営状態を知るには?

 保全措置のおかげで手付金が戻ってきたとしても、時間をかけてようやく見つけた住まいが不動産会社の倒産で手に入らないのでは、金銭では取り返しがつかない損失を被ることになる。

 不動産会社の経営状態は先に述べた業者名簿でもある程度分かる。だが、これは宅建業免許の更新時に改訂されるのが普通なので、古いデータしか記載されていないことがある。

 最新データを知るには、株式の投資家ではないが、上場企業なら『会社四季報』(東洋経済新報社)、『日経会社情報』(日本経済新聞社)でつかめる。株式を公開していない企業は『不動産会社情報』(住宅新報社)を見ると、中堅クラスの不動産会社まで概要を知ることが可能だ。 お金はかかるが念入りに調べたいという人は、帝国データバンクなど専門の調査機関を利用する方法もある。依頼内容にもよるが数万円で特定の会社の情報を調べてくれる。