０５ 不動産広告はここを見る
【大切な情報は小さい文字にある】
不動産広告は満足のいく住まいを探すうえで欠かすことができない重要な情報源であると同時に、広告主である不動産会社の信用度もチェックする際の判断材料となるのである。
広告を見る際には「大きく書かれた文字よりも小さい文字こそ大切」という姿勢でいこう。特に新築住宅の分譲住宅は中古住宅の売り出し広告に比べてスペースを広く取ることができるので、大きな見出しが紙面いっぱいに躍っていることが多い。
大きな文字には価格の安さや交通の至便さ、自然環境の良さ、プラン・設備の充実度などその物件が持っているセールスポイントが全面的に反映される。これも見逃せない要素のひとつだが、情報量の面でも客観性という面でも、小さい文字で書かれている右ページに揚げた「物件概要」の部分が重要だ。
ここにはその物件の資産価値や入居後の生活に影響を及ぼす最低限の情報が凝縮されている。いずれも売買契約を結ぶ際に行われる「重要事項説明」で詳しく述べられることでもある。ひとつとしておろそかにできないものばかりだ。
中古住宅の売り出し広告はスペースそのものが小さいケースがほとんどなので、大見出しに目を奪われることは少ないが、不動産広告ならではの省略した書き方がされるので、その用語が何を意味するのか知っておく必要がある。
それぞれの広告で重要と思われる内容を右に揚げたので熟知するようにしよう。そのうえで必ず現地を訪ね自分の目で確かめることが大切だ。
【規則で縛られている不動産広告だけど……】
不動産広告は事実と違うウソの内容や誇大な広告を排除するために、法律や業界団体でつくる自主規制に基づいて作成することになっている。それを逸脱するような不動産会社では不安がいっぱいだ。不動産広告に対する規制をみていくことにしよう。
法律による規制は主にふたつある。ひとつが「宅地建物取引業法（宅建業法）」、もうひとつが「不当景品類および不当表示防止法(景表法）」だ。前者は宅地や建物の取引に関する法律なので不動産広告そのものを対象にしている。後者は不動産広告のみにとどまらず、たとえばお菓子や自動車など広告全般に適用されるものだ。
これに不動産業界には自主規制として「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」がある。
１．宅建業法による法規制
宅建業法では不動産会社が販売しようとする宅地や建物について、所在地や規模、形質、環境、利用の制限、交通その他の利便、販売代金の額と支払い方法などについて、著しく事実と違う表示をしたり、実際のものより著しく優良・有利であると誤認されるような表示をしてはならないことになっている（誇大広告の禁止）。
また、表示されている内容は事実でも、ある重要な事実を表示しないことによって実際のものよりも優良・有利だと誤認させるような場合も誇大広告として規制される。
これらの禁止規定に違反すると業務の停止処分や悪質な場合は免許の取り消し、さらには罰金・懲役といった厳しい刑罰が定められている。
２．景表法による法規制
この法律では商品の価格や取引条件について実際のものよりも、あるいは同業他社のものよりも著しく有利であると購入者に誤認されるような表示をして、公正な競争を妨げると思われる広告を禁止している。違反すると公正取引委員会から事業者に対して訂正広告などの必要な措置を行うように命令が出される（排除命令）。この命令に従わないと罰金・懲役の刑罰に処せられる。3．表示規約による規制 表示規約は景表法１０条に基づいて公正取引委員会の認定を受けてつくられた業界の自主規制だ。先に述べた「景表法」の不動産広告についての解釈の基準となっていて、相当細かい点まで規定されている。
業界団体などに加盟する不動産会社はこの内容を守る必要がある。違反行為をした場合は（社）不動産公正取引協議会がその事業者に大して訂正広告をすることや違反広告を回収することなどを命じ、違約金を賦課することができる。また、この警告に従わないときは公正取引委員会に排除命令などの法的措置を求めることができる。
団体に加盟していない会社がこの違法行為をした場合でも同じように法的措置を求めることができる。
【してはいけない表示しなければならない表示】
表示規約などでは「してはいけない表示」と「しなければならない表示」を細かく決めている。
以下は広告をチェックするうえでの要注意事項だ。
１．絶対信用できない広告
「市価の２割安｣「２０％引き」などスーパーのチラシのような二重価格表示は原則として禁止されている。また、こんな用語も原則として使用が禁じられている。「完全・完璧」「抜群・日本一」「最高・一級」「特選・厳選」「格安・掘り出し物件」などだ。
したがって次のような見出しが躍っている広告は要注意。
「掘り出し物件！」「二度とない！」「早い者勝ち」「見逃せない、これが最後のチャンス！」
２．これは必ず表示する
表示規約では以下に述べるように特別な事情がある物件については必ずその旨を表示することになっている。これらの事実があるにもかかわらず広告のどこにも表示されていない場合は取引を中止したほうが無難だ。「重要事項説明」に当たってもこれらについて詳細な説明を求めるようにしよう。
①市街化調整区域内にある土地 都市計画法では市街化調整区域内に原則として家を建ててはいけないことになっている。その土地が市街化調整区域内にある場合はその旨を明記したうえで「宅地の造成および建物の建築はできません」と表示しなければならない。建物が建築できないのだから、建ぺい率や容積率、生活の利便性、周囲の開発状況、または将来の発展性など、あたかも建てられるような表示をしてはならない。
②接道義務を満たしてない土地付き住宅 建築基準法４３条では原則として幅４m以上の道路に敷地が２m以上接していないと建物を建ててはいけないことになっている。こうした物件の広告をする場合は、すでに建物があるときは「再建築不可」、土地のみのときは「建築不可」と表示しなければならない。
③セットバックを要する物件 幅４m未満の道路でも建築基準法上の道路として認められることがある。この場合は建物を再建築するときに特定行政庁が定めた中心線から２mの線まで道路と敷地の境界を後退させなければならない。後退する部分を「セットバック」といい、「セットバック要」などと表示。
④朽廃した建物がある土地「廃屋有り｣「古家有り」などと表示。
⑤宅地として利用できない土地 沼沢地や湿原、泥炭地など宅地として利用できないと認められる土地はその旨を表示することになっている。
⑥高圧電線下の物件 建築ができるかどうかにかかわらず「土地/○○㎡（うち○○㎡は高圧電線下）」などと表示することになっている。
⑦傾斜地を含む土地 おおむね３０％以上の傾斜地を含む土地の場合は「土地／○○㎡(うち約○○㎡傾斜地を含む）」などと表示することになっている。３０％未満でも、傾斜地があるために土地全体の有効利用が著しく阻害される場合は同様に傾斜地面積を表示。
⑧不整形区画、段差がある土地 土地の有効利用が阻害される著しい不整形区画、地盤面が２段以上に分かれているなど特異な区画はその旨を表示。
⑨都市計画道路等の区域の土地
都市計画道路などの計画決定により、建築制限が課される土地はその旨を表示。
【ネットの物件情報の上手な活用方法】
～信用できるサイトを選ぼう～
インターネットに掲載される不動産情報は、広告との位置づけから、（社）不動産公正取引協議会の規約などに準じるものと解釈できる。
したがって前途したような「してはいけない表示」や「しなければならない表示」に準じない表現を発見した場合は、さっさとそのサイトを閉じるのが無難だ。ネットをめぐるトラブルが急増しているおり、そうしたサイトにメールアドレス、住所、氏名、電話番号などの個人情報を記入するのは危険極まりない。
信用できるサイトだけから情報を得るようにしよう。物件検索の方法と情報の読み方 物件検索の快適さで定評がある「住宅情報ナビ」（http://www.jj-navi.com)を例に挙げて、検索方法と物件情報の見方をみていくことにしよう。
１．下準備をする
ネット検索を行う際には、事前にある程度、希望条件を絞り込んでおくと便利に活用できる。
サイトでは、新築か中古か、マンションか一戸建てか、購入予算、希望の床面積・間取り・沿線・エリアなどの項目を選べるようになっており、これらを指定したうえで＜検索＞ボタンをクリックする。無指定で検索できないことはないが、それだと物件数が膨大になってしまい、何のための検索かわからない。また、サイトによっては検索件数が規定の範囲をこえると「検索物件数が２００件以下になるよう検索条件を細かく設定し、再度検索を実行してください」と表示するところもある。
2．レポート記事を読む
物件の掲載画面が表示されたら、各物件の内容を検討していく。「住宅情報ナビ」では新築物件の場合、間取り図や周辺地図のほか、体験レポートなどがあり、より詳細な情報を得ることができる。ぜひ読んでおきたい。
3．資料請求をする
レポート記事などを読み、気に入ったら、「資料請求」欄をチェック。入力画面が表示されるので、必要事項を入力すると、指定の住所にパンフレット等の資料が送付される。 資料請求は、本数に限りがないから、いくつでも選ぶことが可能。これらの資料をもとに再検討し、モデルルームなどを訪ねるとよいだろう。