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賃貸物件

02 住まいを買うとき何から始めればよいのか

【購入物件はどの順序で決めるのか】
        
 家を買うためにはいくつかのプロセスを踏んでいくことになる。情報収集→資金計画→地域選び・物件選び→現地見学→不動産会社の信用チェックと進んで、「これぞ」と思う物件に購入申し込みをすることになるのである。ただ、実際はこんなにすんなりと順序よく進行するのはまれだ。ときには行きつ戻りつしたり、複数のことを同時に行うことが少なくない。とはいえまっ先に情報収集を行うというのは古今東西変わらないだろう。

 

1.情報収集をする

 物件情報は住宅情報誌や新聞の不動産広告、チラシ、インターネットなどから収集することになる。 

 最初は価格の高低ばかりに気をとられて、よくよく見ると専有面積が20㎡程度のワンルームタイプのマンションだったり、初めて聞く地名でかなり遠距離の立地だったりするかもしれない。ただ、この段階ではとにかくできる限り多くの情報に接することだ。さまざまな物件情報を見ていると「どこでどんな住宅が売り出されているのか」「相場はいくらぐらいなのか」が知らず知らずのうちに身につくものである。また、この段階では先入観は禁物。新築も中古も、一戸建てもマンションも、さらに公団・公社や民間の分譲物件などでできる限り数多く情報を仕入れることを心がけよう。

 購入地域もあえて限定する必要はない。不便だと思っていた地域が実は開発が進んでいて意外に便利になっていたり、将来そこに新線・新駅が開発されて、近くで暮らそうと考えていた親族が住む地域と直結したりということもある。この段階では自分で自分の選択肢の幅を狭めないようにすることが大切である。不動産広告に慣れてきたらそこにどのようなことが書かれているのかを読み取る知識を身につけよう。広告を見るだけでもその物件の良し悪しや入居後の住み心地、さらには販売(仲介)している不動産会社の信用度もある程度分かるものなのである。

 

2.資金計画を立てる

 情報収集をする一方で「いくらぐらいの住宅が買えるのか」を考えてみよう。広告によっては購入する際には頭金はいくら必要で、月々の返済額はいくらぐらいになるかといった購入例が掲載されている場合がある。 

 むろんこれは一般例であって購入者のケースによってはそこに書かれていない社内融資が受けられたり、逆に書いてあっても利用できない場合もある。おおざっぱでいいから資金計画を立ててみることだ。

 そうすると購入したいと思っている物件のイメージがかなり明瞭になり、同じ情報収集でもより具体的なものにランクアップすることになるだろう。当初は物件情報を見ても「あれもいいなあ、これもいいなあ」と希望がふくらむ一方で、「とても買えそうにない」とはじめからあきらめてしまうケースがあったかもしれない。それが予算の枠がある程度決まってくると現実的な視点から情報をチェックすることになるので、「いい物件をいかに割安で買うか」というふうに変わってくるものである。

 

3.地域選び・物件選び

 次に購入予算を念頭に置きながら同居する家族も交えて「どこで家を買うか(買えるのか)」「どんな住宅を選ぶか(選べるのか)」を話し合いながら購入物件を絞り込んでいこう。話し合いがまとまって購入したいと思う候補物件を決めたらとにかく現地へ出かけること。自分の目で確かめる。これが住まい選びの鉄則である。

 

4.現地見学をする

 現地では通勤・通学の足の便はどうか、日常の買い物はどうか、といった周辺環境をチェックしたり、モデルルームなどを見て物件そのものを調べたりする。住まいを購入するまでの最初の山場ということができるだろう。

 現地見学では単に地域や物件を見るというだけでなく、より具体的な資金計画を立てることも目的のひとつにしよう。候補物件が新築であれば現地販売事務所に行くとたいがい相談コーナーがある。ここで担当者は住宅ローンの組み方などを試算し、月々いくらぐらいの返済額になるかをアドバイスしてくれるはずだ。仲介会社を通じて買う場合は現地まで同行してくれた担当者が資金計画の相談に乗ってくれるものである。

 ここまで来た段階で「最初に考えていた物件のイメージとどうも違うようだ」「地域も物件もかなり気に入ったが、資金計画を立ててもらうと購入予算を大幅にオーバーしそうだ」ということもある。そのときは再び情報収集の段階まで戻って最初からやり直すことになる。衝動買いに走らないように。

 

5.不動産会社の信用チェック

 地域も気に入った。物件も悪くない。購入価格も予算内におさまりそうだ。さあ購入申し込みをしよう。と、ここまできたときに、はやる気持ちをぐっとこらえて再度物件を見直すと同時に、不動産会社の信用度もチェックしよう。 

 のちほど住まいの選び方について詳しく述べるが、住宅に対しては相当な知識が要求されるし、知識があっても住んでみなければ分からない部分が非常に多い。「あとは不動産会社や施行会社を信用するしかない」という場面が数多くあるのだ。以上をクリアしていよいよ購入申し込みへと進むことになる。

 

【ケース別の購入プロセス】
       
 購入を申し込んでから売買契約を結び、代金を支払い、物件の引き渡しを受けて入居するまでのプロセスは、購入する物件や分譲会社によってやや異なる。

 

1.民間会社から買うとき

 民間会社が分譲する新築住宅を購入する際には、現地の販売事務所などに出かけて申し込み手続きを行う。 

 申し込みの受け付け方法は、大きく2つのタイプがある。

 第1の方法は先着順受付制。文字通り、早く申し込んだ人から優先的に希望の住戸を購入できる権利を取得するというもの。
 この場合は、認め印と「申込証拠金」を持参して行う。申込証拠金の金額は分譲会社などによって異なるが、5万円~10万円程度。
 この申込証拠金は、売買契約を結んだときに払い込む契約金や購入代金に充当されることになるが、契約前に申し込みを取り下げたときには、返還されるのが一般的だ。

 第2の方法は公開抽選制。所定の期間中に申し込めば、申し込み順位に関係なく、抽選によって購入住戸が決まるというもの。
 抽選会は販売事務所などで行われる。通常は抽選会に立ち会うこともできるし、立ち会わないで自宅で連絡を待つこともできる。当落は電話や郵送などで通知され、落選した場合は繰り上げ順位が伝えられる。また、ほかの住戸や区画に空きがある場合はその旨も伝えられる。

 繰り上げ順位とは、当選者が後日キャンセルしたときの交渉権の順位。この順位は申し込み時の順位を引き継ぐ場合もあるし、抽選結果によって決まる場合もある。
 さて、当選すると後日開催される重要事項説明会に出席することになる。「重要事項説明」とは文字どおりこれから購入する物件に関する重要な事柄についての説明だ。また、売買契約を解除したときの取り決めなどについても説明される。最大の山場ということができるだろう。

 重要事項説明が終わると次に控えているのは売買契約の締結。契約を結ぶとあとへ引き返すことはできない。それだけに事前に行われる重要事項説明を受ける際には慎重さが望まれるのである。
 売買契約の締結日は通常、重要事項説明が行われた1週間内外に設定される。この間に説明時に渡された関係書類を検討することになるわけだ。
 売買契約を結ぶ際には所定の契約金を払い込むことになる。金額は不動産会社や物件によって異なり100万円の場合もあれば300万円程度ということもある。現金は契約当日までに銀行に振り込むか現金を持参することになる。

 契約が済むと、住宅ローンの借り入れ申し込みなどを行う。そして、所定の期日までに購入代金の残金を払い込んで物件の引き渡しを受け、晴れて入居となるのである。

 

2.仲介会社を通じて買うとき

 購入物件が新築の場合は特殊なケース(長く売れ残っている場合など)を除いて値引き交渉はほとんどできないが、中古住宅ではそのときどきの市況によって可能なときもある。
 仲介会社によっては「買い付け依頼書」を作成していてここに購入希望額や契約日、手付金の額、購入代金の支払い条件、物件の引き渡し希望日などを記入する欄が設けられている。これに署名・捺印して仲介担当者に提出し、売り主と交渉してもらう。

 通常はあまりないが場合によっては「交渉預かり金」といった名目で仲介会社から請求されることがある。もちろん交渉が不成立の場合は返還してもらえる性質の金銭授受だが、書面にその旨が記載されているかどうかを確認しておきたい。不安だったら「払いたくない」と勇気を持って言うことだ。
 また、この書類は正式な契約書ではないので、記載した内容を売り主が承諾したとしてもこちらの都合で一方的に断ることができる。
 だが、交渉を依頼したことで仲介会社の担当者や売り主などが行動することになるので、購入を本気で決意したときのみ提出すること。

 交渉が成立すると、いよいよ売買契約へと進むことになるが、その前にもうひとつ大きな山場がある。重要事項説明だ。
 重要事項説明は、売り主と買い主が同席のうえで、仲介会社の担当者が行う。物件などの内容に間違いがないかを互いに確認するためである。これが済むと売買契約を締結し、手付金を支払う。これらは同日に行われるケースが多い。
 そして後日、残金を払い込んで物件の引き渡しを受け、入居となるのである。

 

3.住宅供給公社から買うとき

 全国各地にある供給公社によって少しずつ異なっている。また、同じ供給公社でも分譲物件のタイプや規模などによっても違うケースがある。さらに地元優先分譲のように、地元に住んでいる人に対して優先的に販売する場合もある。 ただ、基本的なプロレスは、民間会社が行っている公開抽選制を採用している。