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賃貸物件

24-02 こんなに多彩あなたはどれを選ぶ?~パート2~

【購入ターゲット】

 ディベロッパーがどのような購入者を対象にしているかを住戸の広さや間取り、設備・施設などから分類。

■ ワンルームマンション
 形態としては専有面積が20㎡程度以下のワンルームタイプの住戸が主流のマンションを一般にこう呼んでいる。独身サラリーマンや学生の住宅、ビジネスマンのウイークデイ用のセカンドハウス、デザイナーや司法書士などの小事務所といった使われ方を想定している。また、投資用にオーナーに分譲して賃借人を付けて賃料収入を得るというシステムを導入したワンルームマンションもある。各住戸によって用途がまちまちで所有者と賃借人が混在しているので、建物を大事に使うという意識が薄く、管理面で難しい点があるとの指摘もある。不動産ブームが襲うと投機目的の需要が噴出して大幅な値上がりが過去に見られた。’02年頃から設備・施設などが充実したものをSOHO(Small Office Home Office)と呼ぶこともある。

■ ファミリーマンション
 平均的サラリーマン世帯を対象にしていると思われるマンション。中心間取りでいうと2LDK~3LDK・4LDK程度のもの。住宅金融公庫がイメージしている利用者と重なり合う面があるので、購入時に公庫融資が使える物件をそう呼ぶこともある。税制面や融資面で優遇されている。

■ リゾートマンション
 リゾート地に建てられているマンション。ホテル並みの施設やサービスを売り物にしているものが多い。エントランスホールにはフロントと広いロビー、最上階にはパノラマ展望大浴場などがあったりする。好不況の波に左右されやすく、売りたいときに売れないということがあるので、「生活を楽しくするため」という明確な目的を持って購入するようにしよう。

■ 2世帯マンション
 台所や浴室、トイレが2つ以上あり、親世帯と子世帯がある程度独立して生活できるようにプランされたマンション。マンション全体の住戸プランがそうなっている場合もあるし、一部の住戸だけに限られているケースもある。将来の家族構成の変化に柔軟に対応できるものを選びたい(例えば片親になった場合、親世帯用のスペースが必要以上に広くて逆に使いづらいということもある)。

■ 高齢者対応型マンション
 廊下の幅を広くして段差をなくしたり、車椅子で移動できるように緩いスロープを設ける、浴室に手すりを付けるなど高齢者の安全に安心して暮らせるような配慮がされているマンション。緊急時に近くのボタンを押すだけで警護センターに通じるシステムを導入している例も多い。また、これをさらに進めて日常のお世話や救急医療体制が整っているライフケアマンションもある。

■ ゲタばきマンション
 1階部分などに店舗が入っているマンション。2つのタイプがある。ひとつは新築時に1階部分などを店舗用に造作し、分譲時に入居者を募集する新規開発型のもの。もうひとつは既存の商業地で既に営業している店舗経営者の協力を得てマンションを建設し、希望の住戸に入居してもらって営業を継続してもらう再開発型のもの。居住目的と営業目的の2種類の入居者があるので管理規約などの取り決めがどのようになっているかをチェックする必要がある。

 

【規模】

 住戸数や敷地の広さなどによって分類。

■ 小規模マンション
 主に50戸~60戸程度以下の単体マンションを指す。市街地に建っている場合が多い。戸数規模が少ないので管理費は高くなる傾向がある。かつて公庫融資では融資額を決める際に団地規模が50戸以上か未満かをひとつの基準にしていた(’96年10月から撤廃)。

■ 大規模マンション
 敷地のなかにいくつもの住棟が建ち並び、公園や広場、ショッピングセンター、学校などの日常生活に必要な施設が整備されているマンション団地。全社の小規模マンションが周辺市街地に依存しているのに対して、大規模マンションは環境創造型ということができる。広い敷地が必要なため郊外に建設される場合が多いが、工場跡地などを活用したものは交通至便。

 

【売買価格・建築費】

売買価格と建築費、立地によって分類

■ 億ション
 次の3つの条件を満たすもの。①売買価格が1億円を超えること。②建物仕様はたとえばエントランスホールの床も壁も欧州産の御影石が張り巡らされている、専有面積も50坪や100坪はザラでほかにトランクルームやゲストルームが用意されているなど超高級仕様であること。③立地は官庁街や中央ビジネス街に近く、交通が至便で、それでいて閑静で緑が豊富な住環境に恵まれているなど「地位(じくらい)」が高いこと。外国公館や著名人の邸宅、名門学校、有名病院があるといっそう地位は高くなる。

■ ニュー億ション
 バブル時代に使われた言い方。地価の暴騰によって上記の条件を備えていないのに億単位のマンションが続出した。建築仕様はイマイチだが地位だけは高いもの、地位は低いが建物仕様は超高級というものでも、売買価格が億を超えるというだけでこう呼んだ。

■ スーパー億ション
 従来の3つの条件を満たす。ホンモノの億ションのこと。ニュー億ションが登場したのでこう呼んだ。

■ ローコストマンション
 建築費を抑えるために建築部材を規格化して工場の大量生産ラインでつくって、現場では組み立てるだけにするというように作業工程の合理化などで省コスト化をはかったもの。あくまでも合理化によるコスト削減で、居住性能を低下させて低価格化をはかったマンションではない点に注意。

 

【開発手法】

マンション用地の取得方法や団地内に建てられる施設などによって分類。

■ 再開発型マンション
 工場跡地などを転用してマンションを建設し、地域の活性化をはかったもの。交通至便な立地の場合が多い。

■ 複合開発型マンション
 団地内に居住用の建物や日常生活に必要な関連施設を建てるだけでなく研究所やオフィスビルなど業務用の建物を含めて建設された大規模団地のこと。都市の機能として不可欠な生活・遊び・職場(住・遊・就)の3つが複合している。

■ 等価交換マンション
 所有者の土地の上にデベロッパーなどがマンションを建て、土地評価額に相応する建物の床面積を所有者が取得する方式で建てられたマンションのこと。土地の一部と建物の一部を等価で交換するので等価交換という。土地所有者はそのマンション内に取得した複数の住戸を自宅用にしたり賃貸住戸にして貸し出したりする一方で、デベロッパーは取得した住戸を分譲して建設費などを回収する。結果的にそのマンションは所有者と賃貸人の混合型になる。元の土地所有者が住んでいるので「建物を大切にする意識が強く管理が良好」との意見がある半面、「購入代金を払ってマイホームを所有しているのに元所有者が大家さんのようで賃貸マンションに住んでいるよう」という感想も聞かれる。

 

【付加価値】

 通常分譲されているマンションにない設備や施設、サービスなどの特徴で分類。何が「通常のマンション」かということがあるので、ここに挙げる特徴が一般化することで付加価値と呼べなくなることもある。

■ プラスαマンション
 居室のほかに趣味室などをプラスした住戸があるマンション。バルコニーに玉砂利を敷いたり筧を設けて中庭とし、それに面した茶室、防音工事を施したピアノ室やアスレチック室などがある。

■ プラス1マンション
 上記と似通っているが、プラスα室に主玄関とは別に出入り口を設けていっそうの独立性をはかったもの。

■ フロントサービス付きマンション
 エントランスホールにホテルのようなロビーとフロントがあるマンション。フロントには常時人員が配置されており、留守宅に宅配便などが配達されたときは預かってもらえたり、居住者の要望でベッドメーキングやハウスクリーニングなどのサービスを行う。

■ SIマンション
 S(スケルトン=構造躯体)とI(インフィル=内装・間取り)を明確に区分して建設されたマンションのこと。スケルトン部は100年、200年の長期耐用性を持つようにつくられている。対してインフィルは住む人が自由に改装・取り替えができるようになっているので、リフォームなどの際に居間や寝室だけでなく、水回り関係の移動も容易だ。浴室をバルコニー側へ移設したりできるのもある。居住者が高齢になった場合には、バリアフリー仕様にしたり、介護施設を設置することもできるため、長期にわたって快適に住み続けられる。永住志向の人には適したマンションといえるだろう。

■ インターネットマンション
 全住戸にインターネットへ常時接続できる設備・施設が装備されているマンションのこと。国土交通省がマンションデベロッパーの上位50社に調査したところ、新規供給マンションの約80%にインターネットを装備するとの回答があった。分譲会社や建設会社、管理会社などの系列会社を主体に、既存のマンションへの配備も急速に進んでおり、マンション間のネットワークが形成されつつある。
また、大容量の情報を高速で送受信できるものを「ブロードバンド対応マンション」とも呼ぶ。ただし、日進月歩の情報技術(IT)分野では、どれだけの性能水準からブロードバンドといえるのか線引きが難しい。明日は「ナローバンド(狭い帯域)」になりかねないからだ。

 

【通路形式】

 エントランスホールから各住戸の玄関までどのような通路を通って到着するかで分類。居住性能にも大きな影響を及ぼすので107ページから詳しく述べることにする。ここでは概略だけを挙げておく。

■ 開放廊下式マンション
 共用廊下が外に面しているもの。工夫がないと共用廊下に面した居室のプライバシーが損なわれるおそれがある。

■ 中廊下式マンション
 廊下が建物の内部にあるもの。各住戸の開口部(バルコニー側)の方位が制限されることになる。

■ 2戸1(ニコイチ)式マンション
 同じフロアの向かい合う2つの住戸がひとつのエレベーターや階段を利用するタイプ。両面バルコニーなどが実現し、独立性が高く快適な住空間が確保できる。

■ スキップ方式マンション
 2戸1式の改良型。エレベーターを奇数階などだけに止まるようにしてコストダウンをはかり、両面バルコニーなどを実現させたマンション。