４３‐０３ 重要事項説明は物件選別の最大クライマックスだ～チェックポイント②～
■取引条件に関する事項
[６]代金、借賃等以外に授受される金銭の額および授受の目的
[内容]
〇契約時に支払う手付金をはじめ、所有権移転登記費用、住宅ローンを借りるときに必要になるローン保証料やローン手数料などについて、具体的な支払金額、その目的が説明される。
[７]契約の解除に関する事項
[内容]
〇どのような場合にどのような手続きで契約の解除を行うのか、解除するとどのような効果が発生するかなどが説明される。
[主なチェックポイント]
〇契約の解除規定にはいくつかの種類があり。その理由によってはペナルティーが科される場合がある。
■ 手付け解除
〇｢手付け解除｣はペナルティーを伴う解除の仕方である。
売買契約を締結するときには、買い主は売り主に対して購入金額の1割～2割程度の手付金を支払うが、後日、この契約を買い主が解除する場合は、支払った手付金を放棄することで契約を解除することができる。一方売主のほうから解除する場合は、受け取った手付金を買い主に返還するとともにそれと同額の金額を支払うことになる。｢手付けの倍返し｣といわれるものだ。仮に300万円を受け取っていたら600万円支払うことになるわけである。
ただ、買い主・売り主の合意に基づき、この手付け解除ができる期間に制限を設ける場合もある。この期限を過ぎての一方的な解除は、次に述べる｢契約違反による解除｣に該当し、違約金が請求される。
■契約違反による解除
〇これは「売り主または買い主のいずれかが売買契約に基づく義務を履行しない」ときに生じる。履行しない者に対して相手方は｢催告のうえ売買契約を解除することができる」ほか、｢違約金が請求できる」こととなっている。たとえば物件の引渡期日が過ぎているのに売り主が建物を引き渡してくれない、所定の期日までに買い主が購入代金を支払わない、などのケースも契約不履行に該当する。
違約金は予定額が事前に決められているのが通常で、この場合は実際の損害額が多くてもこれ以上は請求できない。
■ローン特約による解除
〇ペナルティーが科されない解除には融資利用の特約(ローン特約)による解除がある。当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合、事前に取り決めておいた融資理由の特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されないで解除することができる。
ただし特約を結んでいない場合は適用されないので、重要事項説明書に記載されているかどうか、売買契約書にこの特約が記載されているかどうかを確認する必要がある。
このほか特約が必要だが引き渡し前に天災などで建物が滅失した場合、また借地の売買で土地所有者から譲渡承認が受けられなかった場合なども無償で白紙解除ができる。
[８]損害賠償の予定または違約金に関する事項
[内容]
〇売り主や買い主が契約に定めた義務に違反した場合には損害賠償の問題が発生する。そのときに損害賠償額をいくら支払うことになるのか（損害賠償額の予定）などの説明がされる。
[主なチェックポイント]
〇宅地建物取引業法では不動産会社が売り主の場合、損害賠償額の予定と違約金との合計額は売買代金の2割以内でなければならないと定められている。
[９]手付金等の保全措置の概要
[内容]
〇手付金等の保全措置の有無、保全の方法、保全措置を行う機関名などが説明される。
[主なチェックポイント]
〇手付金などを支払ったが、引き渡しを 受ける前に不動産会社が倒産した場合などに備えて、宅建業法では手付金等の保全措置を売り主の不動産会社に義務づけている。引き渡し前に手付金などを支払うときには、必ず保全措置が講じられていることを確認すること。
[１０]支払金または預かり金を受領しようとする場合における保全措置の有無および概要
[内容]
〇保全措置の有無、保全の方法、保全措置を行う機関名などが説明される。
[主なチェックポイント]
〇不動産会社が取引に際して受け取る支払金・預かり金について金融機関や宅地建物取引業保証協会が保証または保全措置を行うことがある。保全措置を講じておくには越したことはないが、以下のケースは保全措置の対象外になる。
①受領金額が50万円未満の場合、②手付金等保全措置がある場合、③登記後に受領する場合、④報酬である場合
[１１]ローンのあっせんの内容およびローンが不成立の場合の措置
[内容]
〇住宅ローンを借りる場合は借り入れる金融機関、融資額、融資期間、利率、返済方法などを重要事項説明書に明記するほか、ローンが不成立になったときの措置についても説明を受ける。
[主なチェックポイント]
〇住宅ローンが所定どおりに借りられなかった場合、契約を白紙に戻し、売り主は受領したすべての金額を買い主に返還する旨を記載する。「他の金融機関を紹介する」とか「他の物件に振り替える」という表現は極めて危険。
〇上記の内容を完全に履行してもらうためにも、融資の内容は具体的に明記する必要がある。「当社指定の金融機関」といった不明確な表示では、契約解除が難しくなり、無理な条件でローンを借りることにもなりかねない。
[１２]割賦販売の場合にあっては次の事項が記載される
①現金販売価格
②割賦販売価格
③引き渡しまでに支払う金銭の額および賦払金の額ならびにその支払いの時期および方法
[内容]
〇代金の支払い方法として割賦販売方式をとるときは、割賦金の額等の説明を受ける。