センチュリー21 ブリスハウス

  • マンション検索
  • 一戸建て・土地検索
  • PriceDown物件
  • 投資用物件

こだわり物件検索/マンション

  • マンション一覧
  • 駅10分以内×3999万円以下
  • 70m2以上×10年以内
  • 駅近!徒歩5分以内!
  • ペットと住める!
  • 内装リフォーム済!

こだわり物件検索/一戸建て

  • 一戸建て一覧
  • 駅から徒歩10分以内
  • LDK15帖以上
  • 2階建て
  • 新築

こだわり物件検索/土地

  • 土地一覧
  • 駅から徒歩10分以内
  • 通風採光に良い!角地!
  • 土地面積30坪以上!
  • 広々間口5メートル以上!
  • 学区域から物件検索
  • 当社専任物件や売主物件、アウトレット物件など掘り出し情報多数あります!
ブリスハウスおすすめ物件
  • 駒沢大学・桜新町以外のその他地域でより多くの物件からお探ししたい方はこちらから
  • Century21 店舗センチュリオン
3年連続受賞
  • スタッフブログ
  • 賃貸物件はこちら!
  • チャレンジ25

賃貸物件

43‐02 重要事項説明は物件選別の最大クライマックスだ~チェックポイント①~

【重要事項説明はここをチェックする】
          
 重要事項説明書はマンションや一戸建て、土地など、売買する不動産のタイプによって構成要素が異なっている。また、不動産会社によっても表現方法に多少の違いが見受けられるが、基本的には「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つに大別できる。具体的な内容とそこでぜひ注意したい事項を以下に述べていくことにする。
 

【重要事項説明の主なチェックポイント】

■対象物件に関する事項

[1]登記簿に記載されている事項

[内容]

登記簿に記載されている内容が記載される。通常は登記簿謄本が添付資料として渡される。

[主なチェックポイント]

〇まず、渡された登記簿謄本が交付された日付を見て最新のものであることを確認。次に重要事項説明書に書かれている内容が登記簿謄本と同じかどうかを見比べる。

〇土地の実際の面積が登記簿上の面積と異なる場合がある。重要事項説明書には登記簿面積と実測面積の両方が記載され、通常は売買金額等は実測面積に基づいて決まる。なんらかの理由で契約を急ぐ場合は登記簿面積で契約し、後日測量して差額を精算するというケースもある。このときは「実測して得られた面積と登記簿の面積に差異が生じたときには残金の支払日に表記の単価によって売買代金を精算する」等の旨を契約書に明記しておくことが大切。

〇登記簿の所有者と売り主が異なる場合は、売り主と所有者との間で売買契約が結ばれているかどうかを確認。

〇抵当権が設定されている場合は抹消される時期、その方法などを確認し、売買契約書に明記するようにする。また、「仮登記」が設定されている場合も要注意。これは将来行われる「本登記」の順位を保全するためのものなので、仮登記が行われているままだと、その後に登記をしても本登記されると対抗できなくなり、その物件を所有することができなくなってしまうからだ。

 

[2]法令に基づく制限

[内容]

〇「都市計画法と建築基準法に基づく制限」と「それ以外の法令に基づく制限」がある。

〇当該物件が都市計画法で定めるどの区域にあるか、また、なんらかの制限を受ける場合はその旨が記載される。

〇建築基準法は建てられる建物の形態や大きさを定めたもの。現在違っている建物がその制限に合致しているかどうか、将来の建て替えや増改築などがどの程度可能かが分かる。

〇「それ以外の法令に基づく制限」とは古都保存法や都市緑地保全法、土地区画整理法などを指している。

[主なチェックポイント]

<都市計画法関係>

〇都市計画法で定められた「市街化調整区域」では原則として一般住宅が建築できないので要注意。

〇都市計画道路の計画などがある地域では都道府県知事の許可がないと建物が建てられない場合があるので、その旨が記載される。

<建築基準法関係>

〇建築基準法では地域を用途ごとに分けてそれぞれの地域で建ててはいけない建物を決めている。この地域分けのなかで居住用の建物(小規模な店舗をもつ併用住宅も含む)が建てられないのは工業専用地域である。

〇各地域には容積率と建ぺい率などが決められており、建物の大きさや高さなどが制限されている。また、接する道路や周囲に及ぼす日影(日影規制)によっても建物が制限される場合がある。すでに建っている建物が法律で定められている制限を超えている場合は「建築面積は建ペイ率をオーバーしています」「建築延べ床面積は容積率をオーバーしています」などと表示される。道路に接していないため建築ができない場合などはその旨が表示される。

<その他の法令に基づく制限の関係>

〇これらの制限を受ける地域では建物の建築・建て替え・増改築等が著しく制約される場合があり注意が必要。

 

[3]私道負担に関する事項

[内容]

〇購入する土地について私道がある場合に記載される。私道負担がある場合はその私道の位置や面積などが図解入りで表示される。

[主なチェックポイント]

〇私道にしか接していない敷地では、原則としてその私道が建築基準法の規定に基づいて「道路位置指定」を受けていなければ家を建てることができない。道路位置指定とは道路法や都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによらないでつくる幅4以上の道路について、これをつくろうとするものが特定行政庁からその位置の指定を受けることで、この指定を受けたものは、建築基準法上の道路として扱われる。

〇取引の対象となる不動産に建築基準法上の私道が含まれる場合は、私道の上に建物を建てることができない。また、その部分の面積は敷地とはならないので建ぺい率や容積率の計算から除外される。土地の利用に際して大きな制約が生じるので注意が必要だ。

 

[4]飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の設備状況

[内容]

〇飲用水は公営・私営・井戸なのか、ガスは都市ガスなのかプロパンガスなのか、排水は公共下水道なのかどうかなどが説明される。

[主なチェックポイント]
〇供給施設などが未整備の場合はいつまでにだれが整備するのか、工事の費用負担はあるのか、その金額はいくら必要なのかなどを確認する。

 

[5]未完成物件(青田売りの新築分譲住宅など)の場合に記載される事項

[内容]

〇新築マンションなどの分譲住宅では建物が未完成の段階で販売されるケースがあるが、このような物件では工事完成時の外観、構造、内・外装の仕上げ、設備などについて説明される。

[主なチェックポイント]

〇物件パンフレットは事前にもらっているケースが多いが、重要事項説明の際には建築図面を添付資料として渡される。専門的で分かりにくい面があるが、疑問があれば聞くこと。

 

[5-2]区分所有建物(マンションなど)の場合に記載される事項

*敷地に関する権利の種類・内容

[内容]

〇敷地に関する所有権・地上権・賃借権などの権利の種類やその内容が説明される。

[主なチェックポイント]

〇賃借権の場合は借地権や更新料がかかったり、売却に際しては土地所有者の承諾が必要となるなどのケースがあるので特に注意を払って確認する。
*共用部分に関する規約の定め

[内容]

〇中古マンションではすでに管理規約ができているのが普通なので、管理規約に従って共用部分の範囲や使用方法などが説明される(新築では一般に分譲会社が作成した管理規約案によって説明される)。

[主なチェックポイント]

〇共用部分とは階段やエントランスホール、集会室など。説明時には管理規約(案)を渡されるのが通常だが、よく読んで特定の人に有利な内容になっていないかなどをチェックする。

*専用使用権の内容

[内容]

〇管理規約による専用使用権の内容が説明される。

[主なチェックポイント]

〇専用使用権とは専用庭や専用駐車場などを利用する権利のこと。駐車場を使用したい場合は現在空きがあるのかどうか、将来空きが出た場合に使用者を決める方法、使用する場合は負担する金額などを確認する。

*計画修繕積立金の定めおよび積立額

[内容]

〇計画修繕積立金の定めがあるかどうか、ある場合は金額がいくらかなどが説明される。

[主なチェックポイント]

〇マンションの資産価値を維持するうえで計画修繕は必要。中古マンションで計画修繕積み立てがない場合はこれまでどのようにして修繕費用を負担してきたのかを聞くこと。また、今後の修繕計画の時期や、その際にはどの程度の費用分担が必要になるのか、などについても聞くようにする。

〇計画修繕積み立てがあった場合、売り主が滞納していないかどうかもあわせてチェックし、その分をだれが負担するのかも確認する。

*通常の管理費

[内容]

〇敷地や共用部分の管理費について、居住者各自の負担額が説明される。

[主なチェックポイント]

〇売り主に管理費の滞納がないかなどもあわせてチェックし、その分をだれが負担するのかも確認する。

*管理の委託先

[内容]

〇マンションの管理を専門の会社に委託する場合は、その委託管理会社の名称、住所などが説明される。