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01-05 どんな住宅が売られているか~購入VS賃貸~

【購入 VS 賃貸】
     
1.総支出の比較では自己資金相当額の差

 住まいをめぐる永遠のテーマとして、「賃貸住宅に住み続けるか、思い切って購入するか」という選択肢がある。

 この本を買っていただいたくらいなので購入派の方ばかりだとは思うが、いま一度原点に立ち返って、購入が得か、賃貸が得かを検証してみることにしよう。

 まず、総支出を比べると、購入したほうが多い。初期の取得費用も含め、購入した場合は30年間で5476万6720円、対して賃貸では同4512万円となり、1000万円ほどの差が出る。
 1000万円といえば、購入時に支払った自己資金(頭金+諸費用)に相当する金額である。したがって、「購入か賃貸か」という比較は、手元の現金を払ってマイホームを獲得するか、現金を手元に残して賃貸住宅を借りるか、と言い換えることもできるだろう。

 

2.ローンを返済し終われば購入派の支出は大幅減

 ただし、購入した場合は30年間で住宅ローンを返し終わるため、その後は住宅の修繕費等にかかるだけで、支出は大幅に減少する。一方、賃貸ではこれまでどおり、月額賃料を払い続ける必要がある。

 また、住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険へ加入するケースが多く、世帯主が死亡した場合は住宅ローンの残債は保険金によって全額支払われるが、賃貸の場合は世帯主が死亡しても家賃を払い続けることになる。

 

3.固定金利型ローンを選べば購入派のほうが安定的

 不確定な要素として、購入派は住宅ローン金利の変動、賃貸派は家賃の変動がある。
 両者ともに変動リスクを負っているわけだが、購入派は住宅ローンのタイプを選ぶことで、金利変動リスクを回避することが可能だ。「フラット35」などのように固定金利型の住宅ローンの場合は、利用時に金利が確定しているので、毎月返済額は安定している。 

 一方、家賃については家主との関係もあり、変動リスクを回避するのは難しい。定期借家契約によって借家を借りた場合であれば、契約内容によって一定期間の家賃を固定することは可能だが、20年、30年などの長期にわたって固定するのは、理屈としてはありえるものの、あまり現実的とはいえない。

 これらのことから「安定性を求めるなら、購入した方がよい」といえる。

 

4.建物が焼失・倒壊した場合は?

 地震や火災などの災害に見舞われた場合はどうだろう。

 賃貸の場合は、建物が倒壊・焼失してしまうと、自動的に賃貸借契約は失効する。したがって、新たな賃貸住宅を探すことになる。

 持ち家の場合は、住む家がなくなるという点では賃貸と同じだが、建物が倒壊・焼失しても住宅ローンは免除されない。阪神大震災などの災害に見舞われた人のなかには、往来の住宅ローンに加え、新規に建物を建てたり補修するために二重にローンを借りたというケースがあった。

 災害リスクは購入派のほうが大きいといえるだろう。ただし、事前に火災保険や地震保健に加入していれば、リスクを最小限に抑えることが可能だ。

 

5.収益面での有利・不利はあるか収入面ではどうだろう。

 バブルが崩壊するまで、地価は右肩上がりだったこともあり、自宅を買い替えながら資産形成をはかっている人が多くいた。

 しかし、都心部など一部の地域を除いて、地価が下落・横ばい傾向にある時代にあっては、経年変化によって建物が古くなる分、資産価値は目減りしていく。
 これに対して賃貸の場合は、手元に残った現金を預貯金することで、利息を得ることができる。

 仮に年7%複利の金融商品に預け入れた場合、10年後に元本はほぼ2倍になる。ただし、これは高金利時代のこと。超低金利時代では元本保証の金融商品となると1%に満たないものも多く、利子収入はあまり期待できない。

 一般に、地価が上昇しているときは、それに並行して金利が高く、下落しているときは金利が低いという傾向にある。したがって、明快な答えは出しにくい。

 大きな違いとして言えるのは、持ち家の場合は、賃貸に出して賃料収入を得ることができるだろう。

 

6.住み心地の面では持ち家のほうが良さそう

 住み心地という面では、一般的に持ち家のほうに勝ち目がありそうだ。
 総務省統計局の調査によると、持ち家の床面積は125.36㎡なのに対して、借家は47.65㎡と大きな差がある(平成15年住宅・土地統計調査速報集計)。
 さらに、「賃貸仕様」「分譲仕様」というように、設備・仕様が賃貸住宅が分譲住宅かによって、使い分けがされていることも見逃せない。グレードの面で賃貸住宅のほうが見劣りする傾向にある。 

 リフォーム等の自由度については、持ち家の場合は自分の裁量によって自由に行えるが、賃貸住宅の場合は家主の許可が必要だし、退去時には原状回復等の責務が発生する場合があり、自由度は低い。

 もちろん賃貸住宅であっても、物件を選べば、設備・仕様のグレードが高く、リフォーム等の自由度が高いものはあるだろうが、日本の場合、そうした物件の数は限られているといえるだろう。

 

7.取得する地域によっても有利・不利に差がある

 東京カンテイでは、定期的に「買ったほうが得な地域・借りたほうが得な地域」という調査を行っている。それによると次のような傾向をうかがうことができる。 

 まず、買ったほうが得な地域として名が挙がっている地名(最寄り駅名)は、商業地域もしくは商業地域に隣接している住宅地が多い。これらのエリアでは、物件の販売価格に対して賃料が高く設定される傾向にあるという。

 借りたほうが得な地域は、高級住宅地としてのブランド・イメージが高いエリア。物件価格が高い割に、賃料が低めに設定される傾向がある。住環境よりも収益性を追求して住まいを購入するなら、商業地域もしくは隣接している住宅地の物件が狙い目といえる。