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01-04 どんな住宅が売られているか~所有権住宅VS定期借地権住宅~

【所有権住宅VS定期借地権住宅】
       
1.分譲価格はどう違う?

 「定期借地権住宅」とは、借地の上に建っている住宅のことである。単に「借地」とはいわず“定期”という呼称が冠されている理由は、’92年8月1日から施工された新・借地借家法の適用を受けるためだ。旧来の借地権との大きな違いは、「契約期限が到来したら必ず返す」という基本原則が貫かれている点にある。

 一見当たり前のようだが、旧法ではいろいろな事情が重なり合って、「いったん土地を貸してしまうとなかなか返してもらえない」という状況が生じていた。それが是正されたわけだが、旧法の下で土地を借りている人が多く存在するので、現状では新法と旧法が併存するという変則的な状況になっている。

 購入者にとって定期借地権住宅の最大の魅力は、所有権住宅に比べて安い価格で手に入れることができる点がある。

 一戸建てがどのくらい安く取得できるのか。全体の7割近くが所有権価格の4割台から5割台となっている。仮に所有権一戸建てが4000万円だとすると、定期借地権一戸建ては1600万円台~2000万円台で取得できるということだ。
 むろん、割安価格であるにはそれなりの理由がある。

 

2.こんな人は定借が有利

 新・借地借家法に基づく借地権は「定期借地権」と「普通借地権」のふたつに大別される。さらに定期借地権は、①一般定期借地権,②建物譲渡特約付借地権、③事業用借地権の3つに分かれている。
 これらのうち、分譲型の住宅や土地に適用されているのは、おおむね①の一般定期借地権と考えていいだろう。

 一般定期借地権の特徴は大きく3つある。

 第1点は、土地所有者は契約の更新を排除することができること。仮に契約期間を50年とした場合、期間満了と同時に借地人は土地を返還しなければならないのである。

 第2点は、借地を返還する際には建物を撤収して、更地にしなければならないこと。極端なことをいえば、借地人が期間満了を目前にして建物を改築して、新築同然にしたとしても、それを取り壊して更地に戻して返すことになるのである。

 第3点は、建物の買取請求権を行使できないこと。仮に建物に資産価値が残っていても、借地人は土地所有者に対して、その建物を買い取ってくれるように請求することはできないのである。

 以下の規定から、定期借地権住宅は所有権の住宅と違って、期間を限定した“利用権”ということができるだろう。したがって、「土地家屋を子供たちに財産として残したい」と考える人には向かない。対して「多額の住宅ローンを背負い込んでマイホームを持つよりも、軽い負担でゆとりある生活を送るほうが意義がある」と考える人には、メリットが多いシステムといえる。

 

3.支払う代金の名目の違い

 定期借地権住宅の大枠は以上のようになっているが、詳細に調べていくと、分譲会社や物件ごとに少しずつ異なっている。たとえば分譲会社や土地所有者に支払う代金について、それがどのような名目になっているかによって、契約期間の満了時にそっくり返してもらえる場合もあれば返ってこないケースもある。

 まず、定期借地権住宅を購入するときに支払う代金の内訳は、大きく分けると、土地の取得代金と建物の取得代金があり、さらに取得後は月々借地料を支払うことになる。このなかで建物の取得代金は所有権住宅を取得するときと同じである。対して土地の取得代金については、大きく2つのタイプに集約することができる。「保証金」タイプと「権利金」タイプである。

 名目が「保証金」とある場合は、契約期間が終了すると、基本的に全額返還されるものと推定される。つまり、50年間の定期借地権契約を結んでいる場合は、契約期間の50年間にわたって、実質的に保証金を土地所有者に預けておくことになる。返還時にはこの間に運用された利息相当分は支払われないのが一般的だ。

 保証金の相場は一概にはいえないが、土地の所有権価格の2割程度というケースが多いようだ。
 名目が「権利金」とある場合は、借地権を設定する際の対価として支払うものなので、契約が終了しても返還されない。金額は保証金よりも低く設定されるのが普通だ。

 このほかに「敷金」という名目で、地代の2~3年相当分を徴収するケースもある。これは賃貸住宅に入居するときに支払う敷金と性格は同じで、地代などの滞納を担保し、退去するときには返還される。また、地代の改定時には、地代が上がった場合は不足分を追加し、逆に下がったときは剰余相当分が返還される。

 

4.契約時にこれだけは要注意

 定期借地権契約を結ぶときに、特に注意しておきたい点を以下に挙げておくことにしよう。

■ 借地権は「賃借権」か「地上権」か

 借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があるが、定期借地権も同じである。地上権は土地所有者の承諾がなくても、その土地を売却したり、人に貸したりすることができる。地上権は所有権の土地と同じようにその権利を登記することができるので、抵当権を設定して住宅ローンを借りることが可能だ。

 賃借権は土地所有者の承諾がないと、その土地を売却したり、人に貸したりすることはできない。賃借権でもその権利を登記することはできるが、やはり土地所有者の承諾が必要だ。また、賃借権では抵当権の設定ができないので、住宅ローンを借りるときに制限を受けることになる。建物の増改築や建て替えを行う場合も、賃借権では原則として土地所有者の承諾が必要だ。

 以上のように賃借権ではさまざまな制約を受ける。土地所有者の承諾を受けるときには承諾料を支払う必要があるのかどうか、必要がある場合はいくらなのかを確認し、書面に残すようにしよう。

■ 住宅ローンは利用できるか 

 まず、住宅ローンについては、権利金に対する融資は行っているが、保証金に対しては融資を行わないケースや、貸し出しを行う場合であっても一定の条件を設けたり、融資額を減額するケースがあるので要注意だ。

 そのため保証金を採用している分譲会社では、民間の金融機関と提携して「保証金返還請求権」に質権を設定するなどの方法を用いて、融資の途を開き、保証金を含めた総額の8割まで貸し出すようにしているケースが多いようだ。

 また、借地権には地上権と賃借権があるが、一般の住宅ローンでは地上権については所有権と同額の融資を行い、賃借権では抵当権が設定できないこともあり、融資額が減額される。民間の金融機関については、提携ローンであれば借りることができるが、個別に借り入れを申し込む直接ローン(非提携ローン)では、借りるのが難しい面がある。

■ 地代の改定方法は合理的か 

 まず、地代の設定は「月額***円」というように明確になっているかどうか、あいまいな表現になっていないかをチェックすることだ。地代の改定についても改定時期がいつなのか、改定方法はあらかじめきめられているのかどうかも確認しておくように。一般に改定時期は2~3年に一度というケースが多いようだ。

 改定方法は下記の計算式のように物価変動率などを基準にして決めるのが現段階では望ましいとされている。
 

★ 改定地代=(従来の地代-従来地代決定時の公租公課)×変動率*1+賃料改定時の公租公課*2

*1変動率は総務省当該自治体の「消費者物価指数」
*2公租公課は固定資産税と都市計画税の合計

■ 中途解約は可能か

 原則として土地所有者は契約期間中に契約を中途解約できないことになっている。一方、購入者(借地人)は中途解約が認められているが、契約書にその旨が明記されていることが大切だ。

■ 明け渡し時の取り決め 

 契約期間が満了すると、建物を取り壊し更地にして返還する必要があるが、どの程度まで原状回復すればよいのか、明け渡しが遅延した場合の損害金の取り決めはどうなっているのかなどをチェックしておくことが大切だ。
 以上のほかにも、契約期間中に建物を賃貸に出す場合の取り決めや、どんなときに土地所有者から契約の解除を求められるかも重要なチェックポイントである。