０１-０３ どんな住宅が売られているか～新築VS中古～
【新築 VS 中古】
１．中古は本当に古いのか
新築住宅というと真新しいイメージがあるのに対して、中古住宅というと古ぼけた感じがある。だが、これは言葉から受ける印象に左右された結果にすぎない。
かつて公庫融資では新築住宅を次のように定義づけていた。
「まだ人が住んだことがない住宅であること。申込日以前２年以内に公庫の現場審査に合格した住宅か、建築中の住宅（未着工も含む）であること」
つまり、人が住んだことなければ建築後２年でも新築住宅なのである。
一方、中古住宅の方はというと、マンションの場合は「建築後、人が住んでいたことがある住宅であること」か「建築後２年を超えた住宅であること（人が住んだかどうかは問わない）」のいずれかに該当するものをいう。つまり建って１年以内でもいったんだれかの手に渡っていれば中古、建築後２年でも人の手に渡っていなければ新築となる。
また、税制に目を向けると、「住宅ローン控除」の適用要件で、次のように規定している。
新築住宅では、「建築後、使用されたことのない住宅であること」とし、中古住宅では、「建築後、住宅として使用されていたこと」としている。
以上のことから新築か中古かは、単純に見た目だけでは判断しづらいということだ。
２．地域選びを優先している人は？
気を取り直して中古を新築よりも早く建てられた住宅であるとしよう。新築のほうが新しいのだから設備なども当然最新のものが導入され、プラン面でも中古よりも改良が進んでいると考えるのが常識的である。また、耐震性など強度の面でも、新しく建てられた建物ほど規制が厳しくなっているので、安心度は高いといえるだろう。
中古の利点は売り出されている地域が広範囲であることが挙げられる。新築の場合はデベロッパーが用地を所得し、そこにマンションや複数の一戸建てを建設して分譲するのが一般的なので、ある程度の規模を有した敷地でないと事業化が難しい。そうした用地を所得できる地域は限られてしまうのである。
それに対して中古は売り主が個人というケースが大半なので、極端なことをいえば住宅がっ建ている地域なら必ず売り出しが見込めるということだ。「いま住んでいるエリアから離れたくない」「子供を転校させたくない」「両親が住んでいる実家の近くで暮らしたい」というように購入地域を優先して住まい探しをしている人には、中古がうってつけといえるだろう。
3．どっちが割安？
購入価格は特殊な時期を除いて一般的に新築のほうが高い。同じ地域で広さなども同等の場合は、中古のほうが２割程度安いといわれている。
安く買って、浮いた予算をリフォーム費用などに充て、自分たちの気に入ったタイプの居住空間を築きたいというのなら中古だろう。
ただ、中古のほうが価格が割安だといっても、住宅ローンや税金、諸費用などの面からみるとむしろ高くつくケースがあるから要注意。その代表例が仲介手数料だ。通常、中古住宅は仲介会社を通じて購入する。その際には成約の報酬として一定額を限度に仲介手数料を支払う必要がある。手数料の上限は「購入価格×3％+6万円プラス消費税だ。
新築住宅でも仲介会社を通じて購入すると仲介手数料を支払うことになるが、普通は分譲会社から直接買うので仲介手数料を支払う必要はない。
さらに税金面では、新築住宅に適用される軽減措置が中古では受けにくくなる点も見逃せない。
これらの要素を総合的に判断すると、中古のほうが新築よりも購入価格が１割程度以上割安でないと、実質的に割高になるケースがあることを念頭に置いておこう。