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01-02 どんな住宅が売られているか~マンションVS一戸建て~

【マンション VS 一戸建て】

1.土地はだれのもの?

 マンションと一戸建ての最大の違いは土地の所有形態にある。マンションの敷地は購入者  (以下、購入者・居住者といったときは、マンションの場合、区分所有者を指す)の共有物である。

 たとえば郊外のマンションなどでは1階部分の住戸に専用庭を付けて分譲されるケースが多い。 この住戸を買った人は芝生を植えたり花壇をつくったりして自由に使用することができる。 
 土地は居住者の共有物だからといって、他の居住者がその専用庭へみだりに入ったりすることはできない。見た目にはその人の所有物といっても差し支えないくらいだ。 

 けれども1階住戸の居住者は専用庭を自分の物として自由に使うことはできるが、その部分を 勝手に第三者に売却したり貸したりすることはできない。こうしたスペースを共有部分の「専用使用」と呼んでいる。これに対して居住者が暮らしている住戸内は、「専有部分」なので自由に売り買いできるのである。 

 一戸建ては基本的に敷地すべてが購入者の物だから、自分の裁量で庭先を売ったり貸したりすることができる。 
 「自分の物」という意識を強く持ちたいならやはり一戸建てということになる。

 

2.増改築はできるの? 

 マンションでは建物についても共用部分と専有部分に分かれている。エントランスホールや階段、エレベーター、通路(共用廊下)、外壁、屋上などは共用部分。玄関ドアの内側の住戸内が先に述べたように専用部分である。   

 たとえば居住者がリフォームを行いたいと思った場合、住戸内はできる。だが、「自分の住戸の周りの外壁を好みの色に変えたい」というようなことはできない。また、住戸の増改築はできない。どうしても行いたいときは区分所有者でつくっている管理組合の合意が必要だ。

 その点、一戸建てはまったく自由だ(ただし、近隣住民で建築協定や建築協約を結んでいるときは一定の制限を受けることがある)。 

 

3.分譲価格・立地・施設は? 

 マンションはひとつの敷地の上に何戸もの住戸を積み上げて建てられているので、土地を有効に利用できるというメリットがある。その分、土地代が節約できるので購入費用は安くなる。1億円の土地を1世帯で持てば負担は1億円だが、10世帯で持てば1000万円で済む。   

 そのため同じ費用負担なら一戸建てよりも便利で地価が高い地域での購入が可能だ。

 また、集まって住むという“集住のメリット”を生かしてさまざまな施設を充実させることができる。最近ではエントランスをオートロックにして関係者以外の立ち入りを事前にチェックできるシステムを導入したマンションや、エントランスホールにホテル並みのフロントを置いて、宅配便の預かりや伝言などのサービスを行うマンションも数多く登場している。地下に居住者専用の温水プールやフィットネスクラブを設けているケースもある。 (「24-02 こんなに多彩あなたはどれを選ぶ?~パート2~」→) 
 一戸建てではちょっとまねができない点だ。 

 

4.維持管理費は?

 マンションでは月々一定額を管理組合に納めなければならない。管理費や修繕積立金である。  
 管理費はエントランスホールや共用廊下、エレベーターで消費する電気代や清掃代、植栽の手入れといった日常業務に使われるお金だ。修繕積立金は外壁の補修・塗り替えなど、文字どおり修繕時にかかる費用を事前に積み立てておくのである。このほか専用駐車場を借りる場合は使用料が必要だ。  

 一戸建てであっても敷地が狭くてカーポートがとれない場合はよそで借りなければならない。また、建物が古くなれば補修費用がかかるし、植栽の手入れを植木職人に頼めば報酬を支払わなければならない。費用がかかるという点では同じだが、一戸建てでは自分の懐具合と相談しながら支出の時期や金額を決められる。対してマンションでは、相手があることだから自分勝手に決めるわけにはいかない。

 だが、手間ひまをかけないで暮らしたいと思う人にとってはマンションほど便利な住まいはないといえるだろう。管理を管理会社に委託していれば清掃業務も植栽の手入れも、建物の修繕も定期的に行ってもらえるのである。しかも居住者全員で費用を負担するので割安になる。

 

5.住宅ローンや税金は? 

 住宅ローンの融資条件による優劣では、マンションと一戸建てとの差がなくなりつつある。かつて公庫融資などの公的融資では、木造の一戸建ては耐火構造のマンションに比べて、返済期間が短縮されたり、融資額が減額される傾向にあった。それが木造であっても、耐火性や耐久性に優れていると認められるものについては、ほぼ同等の融資条件で借りられるようになってきている。一戸建てかマンションかといった住宅のタイプよりも、住宅性能に着目することが大切だ。
 購入時の税金では、マンションのほうが固定資産税などの特例が多く受けられる傾向にある。

 

    <番外編 その1> タウンハウス VS テラスハウス 

 両者とも見た目は非常に似通っている。どちらも連棟型の住宅。違うのは敷地が居住者の共有なのか個人の所有なのかだ。つまりマンションと一戸建てと同じ相違点があるということである。
 タウンハウスは敷地を共有するので住宅の形態は違うが法的にはマンションとまったく同じ。テラスハウスは一戸建てと同じだ。したがって、選ぶ際の基準もマンションか一戸建てかという視点から比較することになる。 

    <番外編 その2> 建売住宅 VS 売建住宅

 分譲一戸建てのことを別名「建売住宅」と呼んでいる。文字通りデベロッパーが一戸建てを建てて販売するのである。
 これに対して「売建住宅」というのがある。一般的には「建築条件付き住宅」と呼ばれている。
 デベロッパーが宅地を分譲し、その宅地購入者との間で建築請負契約を結び、後日その土地の上に一戸建てを建設して引き渡すという方式だ。土地を売ってから建物を建てるので売り建て、あるいは建築する条件が付いているので建築条件付き、というわけである。

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 以上が両者の相違点だが、実質的にはさほど変わらない。あえて違う点を挙げると売り建ては建物を見て買うことは絶対できないに対して、建て売りは見て買える可能性が高いこと。ただ、建て売りでも建物を建設する前に分譲されるケースが少なくないので、必ずしも現物を見て買えるとはいいきれない(図面売り・青田売りという)。

 では、建物プランの自由度という点ではどうだろう。建売住宅は規格が決まっているから基本的には購入者の意思で大幅な設計変更はできない。これに対して売り建てはどうかというと、プランについては自由がきくが建物を建設する会社は分譲時から決まっているし、標準仕様を超える追加や変更、別途オプションを発注する際には費用がかさむことになる。

 結局のところ分譲会社側の都合ということができるだろう。売り建ては一種のリスク回避の方法だ。建売住宅で分譲すると買い手がつかないまま建物ができあがってしまうことがあるが、売建住宅ではその心配がないのである。
 結局は販売の形式よりも分譲される住宅の質と分譲会社の信用度が決め手になるということだ。