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64 どっちを選ぶ? 軽減税率の特例と買い換え特例

【2つの特例はライバル関係にある】
     
 買い換えにまつある特例制度を知れば知るほど、どの特例を選べばよいのか迷ってしまうのではないだろうか。
 特に’93年4月1日からスタートした「買い換え特例」と「軽減税率の特例」はライバル関係にあるといっていい。買い換え特例が利用できる人は、「63-01 税金がかからないのはこんな人~特例を活用して買い換え資金を確保しよう~」の適用要件を見れば分かるように、軽減税率の特例も利用しようと思えばできるのである。
 どっちを選んだほうがのちのちトクをするのかをシミュレーションしていくことにしよう。

 

1.買い換え特例を選ぶと有利なのはこんな人

 買い換え特例の特徴は売却価格と同額かそれ以上の価格の物件に買い換えると税金はかかってこない。したがって、売却価格と同額かそれ以上の価格の住宅に買い換えるなら、この特例を利用したほうがトクということだ。

 ところが、次に売却するときには再び買い換え特例を利用しないと、それまで繰り延べられていた税金がドカーンとかかってきてしまうのだ。
 したがって、次のタイプの人が利用するとよいだろう。

①買い換え物件の価格が売却価格と同額か上回っている人

②軽減税率の特例を受けたほうが課税額が多い人

③将来住宅を売却する予定がない人

④将来住宅を売却するときは必ず買い換え特例を受けるという人(’09年12月31日まで利用できる)

 

2.軽減税率の特例を選ぶと有利なのはこんな人

 軽減税率の特例は「居住用財産の3000万円特別控除」とセットになっているので、譲渡所得が3000万円以下なら税金はかかってこない。譲渡所得が3000万円以下という人は文句なくこの特例を活用すべきだ。また、譲渡所得が3000万円を超えるという人でも、数年先に再び自宅を売却して買い換えるというのなら、あえてヒモ付きの買い換え特例を利用することはない。

 

3.思わぬメリットがある買い替え特例

 買い換え特例は課税を繰り延べられるだけで、売却時にいっせいに復活してくる点がデメリットだが、それが転じてメリットになることもある。
 住まいを売却して得た収入も、所得である。社会保険料などの金額は所得金額をベースにして算出されるから、住まいを売却した翌年はベースになる所得が増えるので、これらの保険料も急上昇してしまう。

 ところが、買い換え特例を利用して売却すると、譲渡所得は繰り延べられてなかったものとみなされるので、保険料のベースになる所得金額は増えないのである。それに対して3000万円特別控除や軽減税率の特例を受けた場合は、譲渡所得があったものとされるので、保険料のベースになる所得は増えてしまうケースがあるのだ(自治体などで異なる)。 このあたりも、どっちを選ぶかの判断材料のひとつになるだろう。