６３-０１ 税金がかからないのはこんな人～特例を活用して買い換え資金を確保しよう～
【特例を活用して買い換え資金を確保しよう】
自宅を売って多額の譲渡所得が生じていても特例が適用されると、大幅に課税額が少なくなったりまったくかからなかったりする。特例は重ねて利用できないので、すべての特例の条件に当てはまっていても利用できるのはひとつだけ。どれが利用できるのか、またどれを選べば有利なのかを考えていくことにしよう。
なお、売却する住まいを共有名義で取得している場合は、それぞれの特例を各名義人が利用することができる。
１．最もポピュラーな居住用財産の3000万円特別控除
「居住用財産の3000万円特別控除」は短期譲渡所得または長期譲渡所得から3000万円を差し引いた金額に課税されるというもの。仮に4000万円の譲渡所得があったときは[譲渡所得4000万円―3000万円]となり、1000万円が課税の対象になる。譲渡所得が3000万円以下なら無税となる。
土地の所有期間が長期譲渡所得で、建物が短期譲渡所得というように交ざっている場合は、まず、短期譲渡所得から特別控除額を差し引いて、残った分を長期譲渡所得から差し引くという順番で行う。
例を挙げて計算方法を見ていくことにしよう。
■ 短期譲渡所得と長期譲渡所得が交ざっている場合の計算例
自宅を7000万円（土地5000万円、木造家屋2000万円）で売却しました。土地は8年前に2000万円で購入し、家屋は4年前に1500万円で建築したものです（いずれも取得費を含めた金額）。譲渡費用は280万円でした。
１．短期譲渡所得（家屋）の計算
1500万円 [建物の取得費] × （1－0.1） [残存価額] × 0.031 [償却率] × 4年 [建物の所有期間] ＝ 167万4000円 [建物の減価額]
1500万円 ― 167万4000円 ＝ 1332万6000円 [改訂取得費]
2000万円 [建物の売却額] － （1332万6000円 ＋ 280万円 × 2000万円 / 7000万円 [建物の譲渡費用]）＝ 587万4000円 [建物の短期譲渡所得]
587万4000円 ― 587万4000円 [3000万円特別控除] ＝ 0円
したがって家屋の短期譲渡所得には課税されない。
２．長期譲渡所得（土地）の計算
5000万円 [土地の売却額] － 2000万円 [土地の取得費] ― 280万円 × 5000万円 / 7000万円 [土地の譲渡費用] ＝ 2800万円 [土地の長期譲渡所得]
2800万円 ― 2412万6000円 [残りの3000万円特別控除] ＝ 387万4000円 [課税長期譲渡所得] (1000円未満切り捨て)
３．税額計算
●所得税 387万4000円 × 15％ [税率] ＝ 58万1000円
●住民税 387万4000円 × 5％ [税率] ＝ 19万3000円 (1000円未満切り捨て)
税額合計は77万4000円となる。
２．所有期間が10年をこえていたら居住用財産の長期譲渡所得の課税の特例
「居住用財産の長期譲渡所得の課税の特例」は、長期譲渡所得から3000万円を差し引いた後の課税長期譲渡所得に対して、次の軽減税率の計算式で税額を求めるというものだ。
①課税長期譲渡所得が6000万円以下の場合
●所得税…課税長期譲渡所得 × 10％
●住民税…課税長期譲渡所得 × 4％
②課税長期譲渡所得が6000万円を超え
る場合
●所得税…（課税長期譲渡所得 ― 6000万円） × 15％ ＋ 600万円
●住民税…（課税長期譲渡所得 ― 6000万円） × 5％ ＋ 240万円
例を挙げて計算方法を見ていくことにしよう。
■ 軽減税率の計算例
20年前に購入した自宅（家屋と敷地）を8000万円で売却しました。取得費は不明です。譲渡費用は400万円かかりました。
１．長期譲渡所得の計算
8000万円 [売却価格] － (8000万円 × 5％) [取得費] － 400万円 [譲渡費用] ＝ 7200万円 [長期譲渡所得]
7200万円 ― 3000万円 [3000万円特別控除] ＝ 4200万円 [課税長期譲渡所得]
２．税額計算
●所得税 4200万円 × 10％ [税率] ＝ 420万円
●住民税 4200万円 × 4％ [税率] ＝ 168万円
税額合計は588万円となる。
３．課税が繰り延べされる居住用財産の買い換え特例
｢居住用財産の買い換え特例｣の計算方法は以下の通り。
売却価格から買い換えによって取得した住宅価格を差し引いた部分の課税が繰り述べられ、残った部分に課税するというものだ。課税長期譲渡所得は次の計算式で求めることができる。
①売却した住宅価格―買い換え住宅の取得価格＝収入金額（Ａ）
②[売却した住宅の取得費用 ＋ 譲渡費用] × [(売却した住宅価格 ― 買い換え住宅の取得価格） ÷ 売却価格] ＝ 必要経費（Ｂ）
③収入金額（Ａ） ― 必要経費（Ｂ） ＝ 課税長期譲渡所得
例を挙げて計算方法を見てみよう。
■ 買い換え特例の計算式
20年前に購入した自宅（家屋と敷地）を1億円で売却し、8000万円の住宅に買い換える予定です。売却する住宅の取得費は不明ですが、譲渡費は400万円かかりました。
１．長期譲渡所得の計算
1億円 [売却価格] － 8000万円 [買い換え住宅の取得費] ＝ 2000万円 [収入金額（Ａ）]
[（1億円 × 5％） [売却物件の取得費用] ＋ 400万円 [譲渡費用] ] × 1億円 ― 8000万円 / 1億円 ＝ 180万円 [必要経費（Ｂ）]
2000万円 ― 180万円 ＝ 1820万円 [課税長期譲渡所得]
２．税額計算
●所得税 1820万円 × 10％ [税率] ＝ 182万円
●住民税 1820万円 × 4％ [税率] ＝ 72万8000円
税額合計は254万8000円となる。
■ 選ぶときはここに注意！
ここで注意したいのは、この特例は課税を繰り延べるだけで、将来この特例を受けないで売却した場合は、それまで繰り延べられていた税金がいっせいにかかってくることである。
買い換え特例を取得した住宅を売却したときは、次の計算方法で（売却価格と同額の買い換えをしている場合）譲渡所得を求めることになる。
・売却した住宅価格 ― [買い換える前の住宅の取得費 ＋ 譲渡費用] ＝ 譲渡所得