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62 住まいの所有期間が長いほど税金は安くなる

【税金の知識がないとあとで大損する】
       
 住まいの売却に伴って支出しる仲介手数料やローン残債の繰り上げ返済額は、売却時に分かっているので資金計画に組み込みやすい。ところが、譲渡所得にいくら税金がかかってくるのかは、税務上の規則によって細かく取り決められており、ケースによって課税額は大幅に異なってくる。

 しかも、住まいを売却したときは必ず税務署に確定申告をしなければならないが、そのときにどの特例を利用するかによっても違ってくる。売ったときの税金の知識を身につけておかないと、あとで多額の税金がかかってくることがあるということだ。

 

1.あなたの家はいくら値上がりしたか

 売ったときにかかってくる税金を知るには、まず譲渡所得がいくらかを計算することから始まる。
 譲渡所得は売却(譲渡)した価格から、その住まいを取得する際にかかった購入代金(取得費)や売却時にかかった費用などを差し引いて求める。さらにこの譲渡所得から後述する「3000万円特別控除」などを差し引いた金額が課税譲渡所得となり、これに税金がかかってくるのである。
 それを計算式にしたなかで、差し引くことができる費用や特別控除は次のような内訳になっている。

■ 取得費

 売却した土地や建物の取得代金(購入価格)のほか、次の費用も取得費に加えることができる。取得に伴ってかかった仲介手数料、売買契約書に張った印紙代、登記にかかった費用、不動産取得税、取得後に行った増改築費用などだ。

 ここで注意しなければならないのは、建物の取得代金については減価償却費相当分が減額されるということ。

 以上は住まいの取得代金が分かっているときだが、取得したのがずいぶん昔でいくらで購入したのか分からない場合は、取得費は売却代金の5%相当額とすることができる。また、分かっていても5%に満たないときは5%とすることができる。

■ 譲渡費用

 土地や建物を譲渡するために直接支出した仲介手数料や測量費用、立ち退き料、借地権を売却したときは名義書き換え料などの合計金額が譲渡費用となる。

■ 特別控除

 代表的なものに「居住用財産の3000万円特別控除」がある。自宅を売却した場合は特別な事情がないかぎりおおむね受けられるので、ぜひ利用するようにしよう。
 ただし、「居住用財産の買い換え特例」を利用する場合は、3000万円特別控除は適用されない。
 なお、従来まではあった「長期譲渡所得の100万円控除」は、’03年末で撤廃されている。

 

2.所有期間で左右される税額

 課税譲渡所得にかかってくる税額はその住まいを取得してから売却するまでの所有期間で決まる。所有期間は長くなるほうが税率が低くなり、特例を受けるチャンスが広がる。

 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合が「短期譲渡所得」、5年を超えている場合が「長期譲渡所得」だ。さらに所有期間が10年を超えていると「長期譲渡所得の課税の特例」(軽減税率の特例)や「買い換え特例」が適用されることがある。

 所有期間は土地と建物を別々に計算するので、ケースによっては土地は長期譲渡所得だが、建物は短期譲渡所得ということもある。

 

3.こうして計算する

 譲渡所得に対する税率は、’04年の売却から引き下げられている。長期譲渡所得課税が26%(所得税20%+住民税6%)から20%(15%+5%)へ、短期譲渡所得課税が52%(40%+12%)から39%(30%+9%)となった。

 また、短期譲渡所得では、分離課税と総合課税のどちらか多いほうが課税額となっていたのを、以下のように分離課税だけで税額が計算されるように改正されている。

 それでは各譲渡所得の税額の計算方法をみていくことにしよう。
 長期譲渡所得と短期譲渡所得の税額は次の計算式で求めることができる。

{長期譲渡所得の税額計算式}
●所得税・・課税長期譲渡所得×税率15%
●住民税・・課税長期譲渡所得×税率5%

{短期譲渡所得の税額計算式}
●所得税・・課税短期譲渡所得×税率30%
●住民税・・課税短期譲渡所得×税率9%