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60 買い換え時に活用したい「譲渡損失の繰越控除」

【都合4年間は譲渡損失分を控除できる】
        
 「譲渡損失の繰越控除制度」は、住まいの買い換え・住み替えを行いたくても、自宅の値下がりが足かせとなっている人たちにとってメリットの大きな制度だ。

 この制度は住まいの買い換えに伴って発生した譲渡損失(値下がり損)について、譲渡した年の所得から控除しきれない損失が残る場合は、向こう3年間にわたって繰越控除ができるというものである。つまり、計4年間にわたって譲渡損失を計上できるのだ。
 この制度の効果を最大限に活用した場合の試算。仮に所得金額700万円の人が6000万円で取得した住宅を3500万円で売却したとしよう。
 譲渡損失は単純計算で[3500万円―6000万円]となり、マイナス2500万円だ。このマイナス分を所得金額から差し引く(損益通算する)ことができるのである。
 したがって売却した年(1年目)は譲渡損失が2500万円あるので、所得金額の700万円を上回り所得税はかかってこない。
 なお、住宅税は1年遅れでかかるので、この年は前年度の所得金額に応じて課税される。

 

【買い換え2年目~3年目は所得税・住民税ともに無税】
      
 2年目については譲渡損失が繰り越しされるので、1800万円が所得金額から控除され、この年も所得税はかからない。住宅税についてもかかってこない。
 3年目も譲渡損失が1100万円残っているので所得金額から差し引かれ、やはり所得税・住民税はかからない。

 そして、繰り越しができる最後の年である4年目では譲渡損失が400万円となり、[700万-400万円]で300万円に対して所得税および住民税がかかってくることになるのである(住民税は翌年課税)。

 ’97年度までは譲渡損失を計上できるのは初年度のみで、いくら損失が残っていても繰り越しができなかった。’99年からは「住宅ローン控除制度」との併用が認められているので、2つの特例を利用して住まいを買い換えると、向こう何年かは減税効果を享受できることになるだろう。なお、従来までこの譲渡損失の繰越控除制度が利用できるのは、買い換えを行う場合のみだったが、’04年から単純に売却するだけの場合にも適用されるようになった。ただし、内容面で若干異なるので注意しよう。