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賃貸物件

59 住まいの買い換えは値下がりするほど有利だ

【自宅が値下がりしてもガッカリするな】

 「過去から見ると最も高いが未来からみると最も安い」
 不動産市場が過熱気味で盛んに不動産投資が行われているときは、必ずといっていいほどこんなフレーズがもてはやされる。けれども不動産価格はいつも値上がりするとは限らない。ときには値下がりすることもある。5000万円で買った住まいを買い換えようと思って売り出したところ、査定に訪れた担当者から「せいぜい4000万円ですね」といわれてガクゼン。

 でも、売却するだけというケースだったら値下がりはそのまま損になるが、買い換えるときは違う。自宅が値下がりしているときは買い換え先の物件も同じように値下がりしている。試算してみると値下がりしているほうが買い換えはむしろ有利になるのである。

 仮に4000万円の住宅を頭金800万円、借入金3200万円で購入したとする。毎月返済額は年利6.0%、30年返済として計算すると19万1840円となる。5年後にこの住宅を売却したとすると、ローンの残債はおよそ200万円減っていて3000万円。売却価格からこの残債を引いた金額が手元に残ることになる。
 以上を前提条件にして「値上がりしたとき」「同じだったとき」「値下がりしたとき」の3つのケースをシュミレーションしていくことにしよう。

 

~ケース1●値上がりしたとき~

 4000万円で買った住宅が5年後に1000万円値上がりして5000万円で売却できたとしよう。ここからローンの残債を引くと2000万円。これに5年間でためた自己資金が500万円あったとすると、頭金として用意できるのは2500万円だ。

 買い換え物件のほうは売却した物件よりも1.5倍広いものとして、購入価格も売却価格の1.5倍とした。すると購入価格は7500万円。借入金は5000万円となり、毎月返済額を計算すると29万9975円(比較しやすいように借入条件は最初の購入時と同じにした)。
 29万9975円という数字をよく覚えておいてもらいたい。
 

~ケース2●同じだったとき~

 最初に購入したときとまったく変わらない価格4000万円で売れた場合はどうだろう。ローンの残債を引いて自己資金500万円を加えると買い換え物件の頭金として用意できるのは1500万円。値上がりしたときよりも1000万円も少なくなってしまった。

 でも買い換え物件の購入価格は6000万円となるので借入金は4500万円で済む。毎月返済額を計算すると26万9775円で、ケース1よりもローン負担は3万200円軽くなるのである。ケース3●値下がりしたとき

 さて、いよいよ本論だ。購入したときよりも値下がりしていたらどうなるのか。仮に1000万円値下がりして3000万円でしか売れなかったら、ローンの残債を引くと何も残らない。5年間でためた500万円だけだ。これを頭金にして売却価格より1.5倍広くて高い物件に買い換えたときの価格は4500万円。借入金は4000万円となり、毎月返済額は23万9800円。ケ―ス1では29万9975円だったから、ローン負担は6万175円軽くなる計算だ。

 

【値下がりするほど買い換えがラクになる理由】

 値下がりしたほうがローン負担が軽くなって買い換えがしやすくなるのは、考えてみれば当然のことである。住宅価格が全体に割安になると物件同士の価格差も小さくなる。たとえばここに4000万円と5000万円の物件があったとする。この差額は1000万円。それが2割値下がりするとそれぞれ3200万円と4000万円となり、差額は800万円に縮小するのである。

 これを買い換えに当てはめると、住宅価格の相場全体が値下がりすると売却価格と買い換え価格の差が狭まることになり、縮まった分だけ借入金を少なく抑えることができるということだ。
 自宅が高く売れないといって嘆くことはないのである。ただ現実の住宅価格は試算の前提条件のように一律に値上がりしたり値下がりしたりはしない。ある物件は大幅に値上がりしたが、ある物件は横ばいというケースがたびたびだ。

 けれども物件ごとにばらつきがあるということは、自宅を高く売って割安な物件に買い換えることができるチャンスがあると考えられるのである。当然この逆もあり得るので、購入物件を選ぶときには将来性を考える必要があるし、さらに購入と売却に際しては市況の動きをにらみながらタイミングを計って行うことが大切だ。