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賃貸物件

58 売りが先か買いが先か

【どっちを先行させてもゴールは同時に】

 最終的に売りと買いが同時期になるように進めるのが買い換えの理想形だ。売りが早く決まると売却価格が確定するので予算に合わせた物件探しが可能になる。ところが、自宅の引き渡しが早まってしまうので、購入物件が決まるまでの間アパートなどに仮住まいすることになりかねない。購入物件探しをするかたわら仮住まい先を探し、引っ越しを2度行うことになる。敷金や礼金、毎月の家賃の支払いなどの費用もかさんでしまう。

 買いが先になると住む家の心配はなくなる。だが、購入代金を払いたくても売却代金が入らないので、買い替えローンを借りる必要に迫られる。そうなると最悪のケースでは売却物件と購入物件のローン返済、そして買い換えローンの三重返済をしばらく続けることになってしまうのだ。

 

1.住宅市況をみて判断する

 買い換えのゴールは代金決済と物件の引き渡しだ。売りのほうも買いのほうも同時期に駆け込めれば買い換えは大成功。前途のようなアクシデントに巻き込まれなくてすむ。そのためには自宅の売却が難航しそうなら売りを先行させる、購入物件を探すのに手間取りそうなら買いを先行させるというふうに、どちらかを早めに進めて最終ゴールが同時期になるように心がける必要がある。

 どちらを先行させるかは買い換えを予定している人の事情にもよるが、おおむね住宅市況の動きで判断するのが基本だ。住宅市況が低迷しているときは売り出し物件が市場にあふれている状態にあるので、購入物件は比較的探しやすい。そこでまず自宅の売りを先行させてある程度売却のめどが立ったうえで購入物件を探すようにする。

 市況が活発なときは条件の良い物件ほど売れ足が早いので買いたいと思う物件を先に確保し、それから売却を進めても好況の波に乗って自宅を売ることができるだろう。

 

2.買いを先行させてもよいケース

 それほど市況が良いとはいえない時期でも購入先行型で、希望の物件を手に入れることが可能な場合はある。大きく4つのケースが挙げられるだろう。

 

~ケース1●買い換え先の物件が新築分譲のとき~

 購入物件が青田売りの分譲物件の場合は建物がまだ完成していないので物件の引き渡しが半年先、ときには1年先ということもある。それだけ購入代金の決済までに余裕があり、十分な売却期間をとれるので売り急いで買い叩かれる懸念を最小限にできるのである。

~ケース2●手持ちの物件が人気物件のとき~

 たとえば大規模開発の物件で生活施設が整っており、交通アクセスが優れているもの。最寄駅から徒歩圏にありながら閑静な環境が保たれている地域の一戸建てや、有名な公園に隣接していてそのマンション以外に今後建設させないもの。このように希少価値がある物件は常に“購入待ち”の買い主がいるので、少々市況が低迷していても売り出し価格を欲張らなければスムーズに売却を進めることが可能だ。

~ケース3●依頼した不動産会社に買い取り制度があるとき~

 売却を依頼した仲介会社や物件の購入先に「買い取り保証制度」などの買い換えをバックアップするシステムがあると、万一予定期間中に売れなくてもあらかじめ取り決めておいた価格で下取りしてもらえる。取り決めておいた価格以上の代金を手に入れることが確定していれば購入物件をその範囲内で探せるので、資金ショートを起こす心配がなくなるというわけだ。この場合、媒介契約や売買契約を結ぶとき下取り価格も含めてその旨を必ず書面で取り交わすようにしておこう。

~ケース4●買い換え特約を売買契約に盛り込めるとき~

 購入先の不動産会社と話し合うことで、購入物件の契約を結ぶ際に「買い換え特約」を売買契約書に明記できるケースがある。これは「自宅が○年○月○日までに○○万円で売れなかったときは購入契約を白紙解除できる」という趣旨の特約事項。こうしておけば自宅が売れればその物件は自分のものになるし、売れなければ売買契約は白紙解除となるのでそれまでに支払った契約金(手付金)などは返してもらえるのである。