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賃貸物件

54 あなたの住まいはいくらで売れるか

【あなたの家をめぐって5つの価格が行き交う】

 「より高く、より早く」オリンピックの標語ではないが、住まいの売却を考えている人の胸中はこうだろう。ところが、売却は陸上競技のように単純ではない。「より早く」売ろうと思えば売り出し価格を「より安く」する必要がある。「より高く」売るためには売り出し期間が長引いてもやむを得ないという余裕が求められる。

 

1.査定価格は3ヵ月売却が目安

 仲介会社に売却の相談を持ち込むと、担当者が次ページに揚げたような「価格査定シート」を持参してあなたの家を訪ねてくる。最寄駅からの距離や周辺環境、建物のグレードや傷み具合などをチェックし、付近で売買された物件の取引事例と見比べて、売り出し時の適正価格を算出するのである。このときの査定価格は「3ヵ月程度で買い手が付く」ことをベースにしている。

 売り主の事情で「どうしても1ヵ月以内に売りたい」というときは、売り出し価格を査定価格よりも低く設定することになる。逆に「どうしてもこの価格で売りたい」というように査定価格を上回る価格を売り主が要望した時は「3ヵ月を超える長期戦」の覚悟が必要だ。売り出し価格の最終的な決定権は売り主であるあなたにあるわけだが、あまりにも市場相場を度外視した欲張った価格に固執すると「売る自信が持てません。他社へどうぞ」と断られることがあるので、担当者のアドバイスに耳を傾けて決めるようにしよう。

 ここまでで3つの価格が行き交ったことになる。整理すると、あなたが考えていた「売却希望価格」、仲介会社が算出した「査定価格」、これらを総合して決めた「売り出し価格」の3つだ。そして、売り出し後にはこれに買い主が要望する「購入希望価格」と、最終的に売り主と買い主が合意して決める「成約価格」の2つが加わる。

 

2.いつも基軸にあるのは査定価格

 理屈の上ではここに挙げた5つの価格が行き交うことになるわけだが、場合によっては売り主の売却希望価格イコール成約価格ということだってある。どんどん住宅価格が上昇していたバブル期などはその好例。
 当時は「いくらなら売ってもらえますか?」と売り主に問い合わせが入り、思いっきり高値を恐る恐る答えると「安い! 買います」といった具合。不動産を転がして値上がり差益を抜こうと企てている業者が横行していた時代の話だ。

 さて、成約まで5つの価格が登場するが、常にその中心にあるのは査定価格である。通常、売り出し価格は売り主の意向によって査定価格よりも高く設定される。一方。買い主は売り出し価格を見て少しでも安く買おうと指し値(購入希望価格)を入れるが、このとき担当者は「そんな指し値を出したら売ってもらえませんよ」というように、査定価格をベースにしたアドバイスを行う。その結果、査定価格に近い水準で成約することになるのである。

 また、仲介会社によっては「買い取り保証制度」を導入しているところがある。これに予定していた期間に買い手が付かなかったときには、仲介会社が買い取るというもの。すげに購入物件が決まっていて、所定の期日までに購入代金を払い込む必要に迫られているケースでは便利な制度だ。買い取り価格は仲介会社や物件の条件などにもよるが「査定価格の8割程度」というように、査定価格を基準にして決めるのが一般的なのである。

 

【あなたの家はどのように査定されるのか】

 不動産流通近代化センターでは「価格査定マニュアル」を作成して、どのようにして物件を評価するかについて詳しい解説を加えている。一定の水準まで熟練した担当者がこの解説書に従って前ページの査定シートに記入していくと、だれが行っても同じ評価点(査定価格)が得られることになっている。すくなくともこのマニュアルを作成する過程で、それを目指したという経緯があったのは確かだ。実際に複数の仲介会社に査定を依頼してみると、ほぼ同じ査定価格が得られるケースが少なくないが、なかには「A社2700万円、B社2900万円、C社2500万円というようにバラバラ。どの価格を信じたらよいのか困った」という話を耳にすることもある。その際の対処方法は後で述べることにして、どのようにしてあなたの家が査定されるのか、その仕組みを見ておくことにしよう。

 

1.取引事例を集める

 査定の第一歩は取引事例を集めることに始まる。できる限り最近のものを数多く集め、このなかから査定の対象となっている物件と類似したものをピックアップしていく。その物件が建っているエリア、最寄駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいくのである。

2.評価点を付ける

 事例が集まると次に各物件の特徴を査定シートの評価項目に従って点数を付けていく。ここで導かれた評価点と成約価格を、算式に当てはめて金額を算出する。このとき取引事例がどのくらいの売却期間をかけて成約したかも加味する必要がある。長期間かかっているようだと、その価格は高めの設定だったということができるのだ。

3.査定価格を算出する

 査定対象物件の特徴も同様に査定シートを使って点数を付けていき、評価点を算出。事例で得た金額とこの評価点を比較することで査定価格が算出できるのである。