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52 共有名義にはメリットがいっぱい

【どんなときに共有名義にするのか】
        
 贈与税がかからないようにするには特例を生かすほかに、「共有名義」にする方法がある。これは取得した住まいの所有権を登記所で登録する際に、取得代金の出資割合に応じて共有登記するというものだ。

 仮に4000万円の家を買うのに子が3000万円を出資し、足りない分の1000万円を親からもらったとしよう。このときに所有権の持ち分を子4分の3、親4分の1とすれば、親は自分が出資した分の家を自分のものにしたのだから贈与があったことにはならない。贈与税はかかってこないのである。

 これは夫婦間でも同じ。たとえば3000万円のマンションを買う際に妻が独身時代にためた600万円を頭金にし、残りの2400万円は夫がローンを借りて買ったとしよう。この場合は妻5分の1、夫5分の4という持ち分比率で登記すれば贈与の問題は発生しない。

 また、贈与税ばかりでなく、共有名義にすると「住宅ローン控除」や「63 税金がかからないのはこんな人」で述べる売るときの税金が安くできるというメリットもある。ただ、共有名義にすると特典があるからといって、まったく資金を出してない人との共有名義にすると、逆にその人に家の一部を贈与したことになり、贈与税がかかってくるので要注意。

 

【持ち分比率はどうやって分けるのか】
        
 出資額に応じて共有名義にするといっても、場合によっては出資額が分からないときがある。よく見かけるのが共働き夫婦のケース。夫の収入は生活費などに充て、妻の収入は住宅資金をつくるために積立預金をしていた。預金通帳の名義は妻となっている。さて、購入した家はだれのものなのか。

 この問いに対する模範解答は「所得按分」すること。税務署は実態主義をとっている。預金通帳がだれの名義かはさほど問題ではない。どうやって頭金をつくったのかが重視されるのである。これはローンの返済も同じ。だれの名義で借りたかもポイントにはなるが、やはり重視されるのは「だれが返しているのか」という実態のほうだ。
 したがって、実質的に夫婦が月々の給料を出し合って頭金をつくり、ローンの返済も同様にしていくのであれば、それぞれの収入に照らし合わせてその割合で持ち分比率を決めればよいのだ。

 仮に夫の年収が600万円で、妻が400万円なら6対4で所有権の持ち分を按分するのである。ただし、社会常識的に見て夫の収入だけで頭金がつくれるし、ロ―ンも返せるというのであれば、夫だけの名義にしても問題はないようだ。
 実際の個別ケースではもっと複雑な要素が絡み合ってくるので、住まいを買って登記するときには、税務署の相談窓口などを利用して専門家にアドバイスを求めると間違いがないだろう。

 万一、実態と異なる共有登記をした場合は「錯誤による抹消登記」といって、役所に間違って登記した旨を申請して認められると、実態に沿った正しい登記ができることを付け加えておこう。