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47 税金・諸費用を安く上げるコツを知ろう

【購入時・購入後にかかる税金は全部で6種類】

①印紙税

 契約時にかかる国税・軽減措置あり

[納め方]

 印紙税は郵便局などで売っている収入印紙を契約書に張って印鑑で消することで納めたことになる。
 家を買うときに結ぶ売買契約書、家を建てるときに工務店などと結ぶ工事請負契約書、銀行などから住宅ローンを借りるときに結ぶ金銭消費賃借契約書などに必要だ。契約書を買い主・売り主1通ずつというように複数つくる場合は、それぞれに印紙を張ることになる。

[税額]

 収入印紙の金額は、契約書の種類や契約書の記載金額によって決められている。もし、印紙を張らなかったり所定の金額に満たないときは、所定の印紙税の3倍の過怠税が課される。

 

②登録免許税

 登記時にかかる国税・軽減措置あり

[納め方]

 取得した住まいの権利を明らかにするために、登記所へ行って建物や土地を登記することが大切だ。また、住宅ローンを借りるときにも登記所で抵当権設定の登記を行う。この登記の申請をするときに納めるのが登録免許税だ。

[税額]

 税額は登記の種類や原因によって決められていて、ケースによっては税額が軽減されることがある。

[その他の費用]

 この登録免許税とは別に、登記を司法書士や土地家屋調査士に依頼する際には規定の報酬が必要になる。報酬金額の基準は地域や登記の種類、建物の構造、床面積などによって異なるので一概にはいえないが、このほか交通費や登記簿謄本の交付(収入印紙が必要)などのために実費として5000円~1万円程度かかる。

 

③不動産取得税

 住まいを取得したときにかかる都道府県税・軽減措置あり

[納め方]

 マンションや一戸建ての購入、住宅の新築・増改築、さらに贈与などによって不動産を取得したときに課税される。通常は取得した不動産を登記するとしばらくしてから納税通知書が送られてくるので、それに従って銀行振替などで納める。登記を行わなくても納税は必要だ。

[税額]

 税額は不動産の評価額(課税標準額)の4%だが、2009年3月31日までに取得した住宅の建物と土地については軽減され3%。さらに条件に当てはまる住宅については特例によって税金が安くなる。

[特例の受け方]

 特例を受けるには各自治体の条例にもよるが、取得してから60日以内に都道府県の税務事務所に申告すること。申告は税務事務所にある不動産取得税申告書に所定の事項を記載したうえで、売買契約書、建物登記簿謄本(抄本)、売買代金の完済領収書などを添付して行う。このほか建物の税額軽減の申告には「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」、土地の税額軽減には「不動産取得税減額適用申告書」の提出がそれぞれ必要だ。

 

④固定資産税

 住まいをもっているときにかかる市町村税・軽減措置あり

[納め方]

 不動産取得税や登録免許税は不動産(固定資産)を取得したときに一度だけしか課税されないが、固定資産税は毎年1月1日現在の登記簿上の所有者に対して課税される。保有している限り毎年かかってくるのである。

 通常は郵送されてくる課税通知書に従って年4回(4月、7月、12月、2月)に分けて納税するが、1回で全納することもできる。ただし、市町村によっては特別の事情がある場合はこれとは異なる納期を定めてもよいことになっている。納税方法は市町村または都道府県税事務所から納税通知書が送られてくるので、納期と金額を確認したうえで銀行振替などによって納める。

[税額]

 税額は土地・建物ともに「課税標準額」(固定資産税評価額)に対して通常1.4%の税率で計算される。ただし、各市町村によって定めることができるので、1.4%よりも低かったり高かったりするケースがある。また、自宅など一定の条件を満たしている住宅の場合は、額が通常の半分に軽減されるなどの特例が受けられる。
 

[特例の受け方]

 特例を受けるために特別な手続きは必要ない。普通は納税通知書に記載されている納税額にはあらかじめ特例による軽減措置を織り込んで計算されている。したがって納税通知書に書いてある金額が軽減済みの金額になっているかどうかを確認することが大切だ。もしなっていなければ役所に問い合わせることになる。

 

⑤都市計画税

 住まいを持っているときにかかる市町村税・軽減措置は特別なとき以外はなし

[納め方]

 都市計画法で定められた市街化区域内などに住宅を保有している場合、毎年1月1日時点の所有者に対して都市計画税がかかる。課税標準は固定資産課税台帳に記載されている評価額。納税方法は固定資産税と同じ。固定資産税の納税通知書に都市計画税の納税額が記載されているので、あわせて納めることになる。

[税額]

 税額は評価額に0.3%の税率で計算される(市町村によってこれより低い場合がある)。土地に関しては固定資産税と同じような軽減措置や負担調整借地が講じられている。建物は一般的にこうした措置はない。

 

 

【意外にかかる仲介手数料とローン関係費用】
       
A 仲介手数料
 仲介会社を通じて住宅を購入する場合は仲介手数料を支払う必要がある。これは、住まいを売るときも同じで、仲介会社に依頼するとやはりかかる。

■ 仲介手数料は上限が決まっているだけ

 不動産会社に払う仲介手数料は宅建業法でその最高限度額が定められており、不動産会社はこれを超えて受け取ることを禁じられている。したがって、次に述べる仲介手数料の上限額以下だったらいくらでもいいということだ。ただし、仲介手数料にかかる消費税相当分はこの上限を超えてもよいことになっている。
 また、仲介手数料はあくまでも成功報酬なので、売買契約がまとまらなかったときは支払う必要はない。

■ 上限額の求め方

 仲介手数料は一般に[取引価格×3%+6万円プラス消費税]という計算式で、算出されているが、これは簡易計算式で、正式には次の方法で行う。
 取引価格が

①200万円以下の部分………………5%

②200万円越400万円以下の部分…4%

③400万円越の部分……………………3%

 となっている。
 たとえば取引価格が4000万円のときは[200万円×5%+200万円×4%+3600万円×3%]となり、仲介手数料の上限は126万円となる。この結果、取引価格が400万円を超える場合は、先に挙げた簡易計算式に当てはめても同じ金額になるのだ。[4000万円×3%+6万円=126万円]。仮に不動産会社とこの金額の仲介手数料で合意したとすると、これに消費税相当分5%を上乗せした132万3000円を支払うことになる。

B ローン契約の関係費用
 住宅ローンを借りるときには借入契約書(金銭消費賃借契約書)に張る印紙代や抵当権設定登記費用のほかに、「火災保険料」や「団体信用生命保険料」「保証保険料」などの各種保険料、「融資手数料」(銀行では事務手数料)などの手数料が必要だ。

■ 火災保険料

 火災保険は建物が火災によって担保価値を失ったときに下りる保険だが、公庫融資の場合は特約火災保険に加入することが義務付けられている。負担する保険料は一般の火災保険に比べておよそ50%程度安いなどのメリットがある。また、これにあわせて特約地震保険に加入することも可能だ。

■ 団体信用生命保険

 この保険はローンを借りた人が事故や病気、死亡など不測の事態が生じて返済不能に陥ったときに返済を肩代わりしてもらえるというもの。保険料は、借入期間などによって料金が決まる仕組みになっている。銀行などではこの保険料を負担してくれるところもある。

■ 保証保険(ローン保証料)

 保証保険は上記の事態とは異なる理由で借りた人が返済不能に陥ったときに返済を肩代わりしてもらえる保険だ。金融機関では、ローンを貸し出す際に連帯保証人を立てるかこの保険に入るかのいずれかを選べるようにしているケースが多い。特約保証保険料の例を挙げたが、借入額と返済期間で料金が決まる仕組みになっている。ここで注意したいのはローン返済を肩代わりしてもらえるといっても、借り入れている人の債務責任が解消されるわけではない点。債権者が金融機関から保険会社に代わるだけなので、購入した住宅を売却するなどして返済しなければならない。ここが先の生命保険と違うところだ。借入計画はくれぐれも慎重に。

■ 融資手数料(事務手数料)

 融資手数料は金融機関ごとに決められている。フラット35では、定額(3万~5万円程度)や定率(融資額×2.1%など)にしていたり、金融機関によって異なっている。
 また、銀行ローンでも、だいたいローン1件当たり3万~5万円程度が目安となるが、やはり各金融機関によって異なっている。事前に確認するようにしよう。