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46 いつ、いくらかかる購入諸費用?

【4段階に分かれる諸費用がかかるとき】
       
 諸費用は、住まいを買うときに新築住宅では購入代金の3%~5%程度、中古住宅では5%~10%程度を目安に用意する必要があると「はじめての住まい2資金計画」で述べた。仮に4000万円(消費税込み)の住宅を買う場合は新築住宅で120万円~200万円、中古住宅では200万円~400万円だ。
 「どうしてこんなにかかるの?」という疑問の声が聞こえてきそうだが、やっぱりかかるのである。どの段階でいくら必要になるのかを順を追ってみていくことにしよう。

 

1.契約時に概算額をまとめて払い込む

 つい最近家を買った人に「諸費用はいくらかかった?」と聞いても正確に答えられる人は意外に少ない。たいがいは「なんだかんだと結構かかるんだよなあ。購入代金以外に200万円~300万円は見ておいたほうがいいよ」というあいまいなアドバイスを受けたりする。

 けれどもこの人がお金に大ざっぱ、というわけではない。諸費用の払い方は不動産会社によって異なるが、新規分譲住宅の場合は契約時に諸費用の概算額をひとまとめにして払い込み、金額が確定した段階で後日精算するというケースもあるのだ。そのため概算額や最終的にかかったおおまかな金額は知っていても、いつ、何に、どのくらいかかったかを細かく把握している人のほうがむしろ少ないといえるのである。だが、だからといって知らなくてもよいというのではない。総額で100万円、200万円の単位にものぼるのだから、何に使われたかぐらいは最低限知っておくのが当たり前だろう。

 

2.諸費用の支払い時期は4段階

 費用をどの段階でいくら払うか、一般的な購入スケジュールに合わせて整理すると、だいたい4段階に分類できる。すべての不動産会社が概算額を一括で払う方式をとっているわけではないし、仲介会社を通じて購入する場合はそのつど払うケースが多い。大半の人はまとまったお金を定期預金などに預けているだろうから、満期日とも考え合わせて支払いの時期と金額をある程度把握しておく必要があるのだ。

■ 第1段階は売買契約を結ぶとき。

 契約書に張る印紙代だ(事前に不動産会社から「〇〇万円の印紙を持参してください」といわれるケースもある)。また、仲介会社を通じて買った場合は仲介手数料を払うことになるが、このときに半額を払い決済時に残金を払う場合や、決済時に全額を払うケースもある。

■ 第2段階は住宅ローンを借りるとき。

 金融機関との間で金銭消費賃借契約書(借入契約)を取り交わすときに事務手数料や印紙代、ローン保証料、火災保険料などが必要だ。また、抵当権を設定するための登記費用として登録免許税と司法書士に払う報酬がある。

■ 第3段階は先の抵当権の設定とは別にかかる登記費用。

 土地と建物の所有権登記の際の登録免許税と司法書士などに払う報酬だ。新築住宅では表示登記の費用が必要な場合がある。

■ 第4段階は入居後。

 不動産取得税をはじめ、これから毎年納めることになる固定資産税や都市計画税だ。
 このほか、引っ越し費用や新居に設置する家具やカーテン、調度品などの購入費用、中古住宅ではリフォーム工事費用などの予算も考えておくべきだろう。

 

3.税金が戻ってくることも

 住まいの購入ではお金が出ていくばかりではない。住宅ローンを借りて買った場合は税金が戻ってくることもある。いわゆる「住宅ローン控除制度」だ。ぜひ活用したい。この特例は、購入した翌年に確定申告することで所得税の還付が受けられる。詳しくは「49 これがベスト!ローン控除の確定申告」で確定申告の仕方とあわせて述べることにしよう。

 

【新築と中古どっちが安上がりか】
        
 試算の前提とした物件価格や評価額などの影響もあるが、中古よりも新築、一戸建てよりもマンションのほうが割安になる傾向にある。

 新築と中古の違いは購入時に仲介手数料を払うかどうかによってもたらされている(新築住宅でも仲介会社を通じて購入すると仲介手数料を払わなければならない)。

 このほか、新築のほうがそれぞれの税金に設けられている特例措置を受けやすかったり、控除額が大きかったりすることで差が生じてくる。むろん新築住宅だから必ず特例が受けられるとは限らないし、受ける条件がそろっていても購入者が税務署に申告を怠ると適用されなくなってしまう。税制の仕組みを抜け目なく利用すること。それが費用を安く上げるポイントのひとつなのである。