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45 住まいの引き渡しを受けたらただちに登記しよう

【登記しないとどうなるか】       

 契約が済んで住まいの引き渡しを受けたら、ただちに自分名義に登記しよう。登記をしておかないと第三者に対して「自分の住まいである」という権利の主張ができず、後でさまざまな面で不利益をこうむることになりかねないからだ。

 たとえば購入代金を支払って物件の引き渡しを受けていても、売り主が第三者に重ねて売却してしまい、その第三者があなたよりも先に登記すると大変。その第三者と話し合いがつかないかぎり所有権が得られなくなり、物件の明け渡しを請求されることもある。

 また、その物件を担保にして住宅ローンを借り入れるときにも、登記していないと不都合が生じてしまうので、登記は忘れずにしておくことが大切だ。

 
【ときには仮登記をすることも】
       
 不動産の取引では購入代金を契約時・中間時・引き渡し時というように何回かに分けて支払うことがよくある。こんなときに「仮登記」を行うケースがある。

 仮登記とは、後日行う本登記(これまで述べてきた登記のこと)の順位を保全するもの。本登記をするまでの予約ということができるだろう。

 なぜ、こんなことをするのかというと、購入代金を分割して支払っているのに登記をしていないと「その物件が確実に自分のものになる」との保証がないわけだ。万一、中間金などの代金を支払っているのに売り主が第三者に売り渡し、その第三者が先に登記すると自分のものにできなくなってしまう。そこで売り主の協力を得て仮登記を行うわけだ。そうしておけば仮登記に基づいて後日行う本登記の順位が保全されるので、その物件が不当に処分されたり抵当権を設定されても覆すことが可能になるのである。

 これを裏返していうと、購入物件にあなたよりも先にだれかが仮登記をしていたら要注意。売買契約を結んで購入代金を払って登記もしたのに、仮登記があるばかりに覆されてしまうことだってあるのだ。その意味でも、購入時には登記簿のチェックは大切なのである。
 

【売り主の協力が不可欠】
       
 登記手続きは自分でもできるが、通常は専門家の司法書士などに依頼することになる。新規分譲住宅では不動産会社が手配してくれるのがほとんどだし、仲介物件でも仲介会社と提携する司法書士などに行ってもらうケースが多い。

 登記する際には売り主の協力が不可欠だ。登記を行うためにはいろいろな書類をそろえる必要があるが、自分でできるものと売り主でないとできないものがある。主な必要書類を挙げると、●権利証(売り主)●売り主と買い主の委任状(司法書士や弁護士に依頼した場合)●売り主の印鑑証明●買い主の住民票●その物件の固定資産税評価額証明書などがある。

 また、購入予定の物件に抵当権が設定されているときは、売買代金の支払いと同時に抵当権抹消登記に必要な書類を売り主から受け取ることになる。
 なお、登記には司法書士に支払う報酬や実費のほか、登録免許税などがかかることを忘れないように(「46 いつ、いくらかかる購入諸費用?」→)。

 登記が済むと権利証が交付されて、住まいは晴れてあなたのものになるのである。