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44 納得して売買契約を結ぼう

【結んでしまうともう後戻りはできない】         

 重要事項説明を受けて内容に納得がいくと、いよいよ売買契約の締結。契約の内容や購入物件の詳細については重要事項説明の時点で詰めてあるので、売買契約は形式的になりがちだが、ここは気持ちを引き締めて臨むことが大切だ。特別な事情がないかぎり、契約の解除を申しでると、契約と同時に払い込んだ手付金が戻ってこないばかりか、ときには多額の違約金や損害賠償金を請求されることがある。まだまだ気を抜かずに、契約書の条文をよく読んでから締結するようにしよう。
 

【契約書の中身はここをチェックする】
         
 契約は、買い主と売り主の双方が合意すればわざわざ書面をつくらなくても成立するというのが民法の取り決め。けれども宅建業法では不動産会社に対して契約書の作成・交付の義務を課している。そこで宅建業法の規定を中心に据えて、契約書の主な項目と注意点をみていくことにしよう。このとき契約書の中には重要事項説明書と同様の項目があるので、重要事項説明書と照合しながら読んでいくのがよいだろう。
 

【売買契約書のチェックポイント】
       
[1]売買の目的物の表示

 通常、契約書の冒頭に表示される。売買の対象となる物件を特定することが目的なので、物件の所在・地番・地目・地積などが記載されることになる。1筆の土地の一部の分譲や、マンションの1室の売買などの場合は、分譲地の区画番号やマンションの室番号などが表示される。物件を特定するという意味では登記簿の「表題部」、重要事項説明書の「物件の表示」「登記簿に記載された事項」と同じなので、これらと照合して間違いがないことを確認する。

[2]売買価格

 消費税がかかる場合は消費税額を明記する必要がある。

[3]売買対象面積の取り決め
 
 重要事項説明のときに述べたように土地の面積には登記簿面積と実測面積がある。実測面積によって価格を算出する実測売買が間違いないのだが、登記簿面積によって契約する場合もある。この場合は登記簿面積で売買代金をとりあえず決めておき、残金の決済までに実測を行って、実測面積をもとに改めて売買代金を決めることもあるので、契約書にその旨を明記しておくことが大切。何も書かれていないと契約締結後に実測が行われて実測面積と登記簿面積が異なっていた場合、トラブルの原因となることがある。

[4]手付金の額と性質の取り決め

 手付金は契約締結に際して買い主から売り主に支払われる。手付金の額は売り主が不動産会社でない場合は特に制限はないが、分譲住宅などのように不動産会社が売り主の場合は売買代金の2割以内でなければならない。

 手付金は契約成立の証拠となる効力があると同時に、特に取り決めのない場合は、これを放棄すれば契約を解除できるという「解約手付け」の性格を持っているとされている。

 ただし、相手方か契約の履行に着手した後は手付け解除できない。また、解除手付けがいつまで有効かを買い主・売り主間の合意に基づき決める場合もある。ここでいう履行の着手とは通常、買い主が中間金・残金の支払いをしたとき、売り主が売却を前提として土地の分筆を登記したときなどが考えられる。

[5]代金の支払い時期およびその方法の取り決め

 購入代金の支払い方法は、契約締結時に手付金を払い、その後、中間金、最終金と何回かに分けて支払う方法のほか、一括払いもある。支払い時期は通常、最終金の支払いを物件の引き渡しや移転登記手続きの申請時期に合わせていることが多い。
 支払いの時期を定めないときは引き渡しの時期に代金を支払うべきものと推定される。

[6]所有権の移転・引き渡し・登記の時期の取り決め

 契約が締結されると買い主は売買代金の支払い義務を負い、一方、売り主は所有権移転、物件の引き渡し義務を負う。これらをいつまでに行うかの取り決めについては、不動産取引の売買では売り主の移転登記は買い主が売買代金を全額支払った時点とされるのが通常。
 引き渡しは当事者の合意で決める。売り主は引き渡しまでに電気・ガス・水道などの料金を精算しておく必要がある。

[7]抵当権などの登記の抹消の取り決め

 売買の対象物件に抵当権、地役権、地上権などの第三者の権利が存在するときは、売り主は契約内容に従って所有権移転時までにそれらの権利を除去・抹消し、買い主がその不動産を契約どおりに所有できる状態にして引き渡さなければならない。

[8]公租公課の分担の取り決め

 公租公課とは固定資産税や都市計画税などの土地や建物に課される税金。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の登記名義人に対して課税されるので、年の途中で所有者が代わった場合の分担方法について当事者間で十分に話し合って取り決めをすること。

[9]瑕疵担保責任の取り決め

 売買契約時に買い主が注意を払ったにもかかわらず見つけることができなかった欠陥を「隠れた瑕疵」という。
 品確法では新築住宅について、基礎、柱、屋根などの住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分について、最低10年間の保証期間を義務付けている。さらに上記の部分に加えて、それ以外の部分について、特約を結ぶことで瑕疵担保責任の保証期間を20年まで延長することができる。特約によって延長できるかどうかを不動産会社に交渉してみよう。なお、中古住宅は旧来どおり買い主が瑕疵を発見してから1年間は損害賠償または契約の解除請求ができる。

[10]設備・備品などの取り決め

 中古住宅の場合、門、塀、庭木、庭石、照明器具、エアコンなど、各種の設備・器具が設置されているケースがほとんどである。これらの設備・備品を売り主が置いていくのか、置いていくとしても使用が可能なのかについて取り決めをする。契約締結時に一覧表の形で記載しておくとよい。

[11]危険負担の取り決め

 売買契約を結んだ後で、売買物件が火災、地震、台風などにより引き渡し前に損害を受けたケースで、売り主・買い主の両者に責任がない場合、その損害に対してどちらかが責任を負うのかを決める。民法では買い主(借権者主義)が原則とされているが、不動産の売買契約では特約によって売り主負担と定めるのが普通。

 損害が軽い場合は、売り主が物件を元のとおりに修復するか売買代金を減額する、契約の続行か不可能なほどの損害であれば、買い主は契約の解除ができ、それまでに支払った金銭は全額返還される、などの規定を設けておく必要がある。

[12]契約違反による解除の取り決め

 売り主、買い主のどちらかが契約上の義務を果たさなかったときは、その相手方が契約を解除できるという取り決め。通常は一定期間を設けて、相手方の契約上の義務の履行を催告して、それでも履行されないときに、契約を解除できるとされている。催告は配達証明付き内容証明郵便で行うのが確実だ。

 契約違反によって契約が解除されたときは、それまでに支払われた手付金や中間金などを返還すると同時に、解除した側が違反した側に解除によって生じた損害の賠償が請求できる。

 また、契約を結ぶ際に損害賠償の額や違約金をあらかじめ定めることがあるが、不動産会社が売り主となる場合、この額の合計は売買代金の2割以内と定められている。また違約金等の額があらかじめ定められているときは実際の損害額がその額を上回っても下回ったとしても、差額を請求することはできない。

[13]宅地建物取引主任者の記名・押印

 契約書には宅地建物取引主任者が記名・押印することになっている。この記名・押印を必ず確認するようにする。