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43‐01 重要事項説明は物件選別の最大クライマックスだ~重要事項説明書ってなんだ!~

【重要事項説明ってなんだ!】       

 「重要事項説明」――見るからに聞くからに重々しい感じを受ける言葉だ。
 売買契約の締結に先立って行われるこの説明は、語感どおりに重い意味を持っている。これを抜きにして住まいの購入はあり得ない。重要事項説明こそ、住宅購入の最大の山場といえるのである。
 

1.購入選定の最終的な判断材料

 不動産の取引について定めている宅地建物取引業法(宅建業法)では、売買契約を結ぶまでに不動産会社は購入者に対して一定の事項を書面にして説明しなければならない、と決めている。

 重要事項説明書の内容は後で詳しく述べるが、登記簿に掲載されている権利関係はもちろんのこと、将来建て替えができるのかどうかといった購入物件を使用するうえでの法的な制限、購入代金の授受の方法、万一契約が解除となったときの規定などが実にこと細かく書面化されている。また、この説明書とその添付資料は購入後の証拠にもなるものだ。売買契約が終われば「用済み」というものではない。

 購入者が「そんな事実を知ってたら絶対に買わなかった」といった重大な事実が記載されていなかったり、事実と違うことが書いてあったら不動産会社にはぺナルティーが科される。逆に購入者が「そんな話は聞いてない」といっても書類に記載されていれば文句はいえない。

 売買契約はこの重要事項説明書の内容を売り主・買い主が了解したうえで結ぶことを前提にしているのである。

 いわば重要事項説明は、その物件を買うか買わないかを最終的に決断する際の最も有力な判断材料ということができるのだ。

2.売買契約の直前に行われることが……

 重要事項説明は売買契約を結ぶ数日前に行われれば説明内容と書類一式をいったん家に持ち帰って、買うか買わないかを検討することができる。(財)不動産流通近代化センターでも購入者の立場から「契約日の数日前に行うこと」と指導しているが、実際はあまり定着していない。

 新規分譲住宅の場合は、重要事項説明から売買契約が行われるまでに日を開けることはあるが、中古住宅などのように仲介会社を通じて買う場合は大手でも契約日の当日、しかも直前というケースがほとんど。ただ、その場合は事前に同書類のコピーを渡されることが多い。

 いずれにしろ説明の直後に売買契約となる場合が多いので、事前の調査を十分に行い、そのうえで渡された書類をよく読んで、重要事項説明をよく聞き、分からない点については納得がいくまで説明を求めるようにしよう。

 
3.こんな手順で進んでいく

 では、重要事項説明はどのように進行するのだろうか。仲介会社を通じて中古住宅を買った場合を想定すると次のようになる。

 説明は、新規分譲物件を買う場合は売り主が不動産会社なので「売り主(説明者)側」対「購入者」という配置になるが、仲介物件の場合は売り主・説明者(仲介担当者)・購入者の3者が同席して行うことになる。重要事項説明の内容について売り主・買い主ともに間違いがないことを確認し合うわけだ。

 まず、説明者は宅地建物取引主任者証を提示して重要事項説明を行うことができる有資格者であること明らかにする。宅建業法では重要事項説明書はこの主任者の資格を持っている者が作成し、説明しなければならないと定めているためだ。重要事項説明書には必ずこの主任者の氏名、押印があり、免許の登録番号が書かれているので、説明書を手渡されたときには説明者が本人かどうかを確認しよう。

 説明者は説明書に沿って読み上げていき、専門的で分かりにくい部分は補足資料を提示し、説明を加えていく。疑問点があればそのたびに質問して解消するようにしよう。あいまいなままにしておくと後悔のタネになりかねない。所要時間は早くて30分程度、ときには1時間以上かかることもある。

 説明が終了すると、内容に納得がいけばそれぞれが同意類に署名、押印をする。