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賃貸物件

42 登記簿は物件情報の宝庫だ

【登記簿をチェックして間違いのない物件選び】

 「登記所へは売買契約前と契約後に2度は足を運ぶ」
 こう書くごとに、住まいを買った人から「私は一度も登記所に出かけなかったけど、特に支障はありませんでした」という返答をいただく。確かに購入者本人が登記所へわざわざ出向かなくても大半は不動産会社が手配してくれるので、手続きのうえで支障はないだろう。だいたい登記所といってもどこにあるのかさえ知らない人も多いようだ。

 けれども、後でなにも問題が起こらなかったから「登記簿なんて知らない」なんてのんきに言っていられるので、万一問題が起こっていたら「あのとき登記所に出かけて自分の目で登記簿を確かめておけばよかった……」ということになるのだ。

 不動産の売買は多額のお金が動く。法的にも社会常識に照らし合わせてもこっちの言い分が正しいことが証明されようが、いったんトラブルに巻き込まれたら泥沼だ。最悪の場合、物件が手に入らないばかりか、支払った手付金は戻らず、残ったのは20年、30年返済の住宅ローンと裁判所通いということだってあり得るのである。不安を感じたら登記所に行って登録簿を調べてみよう。

 

【日付に注意して最新のものを調べる】
         
 仲介会社が住宅の売却依頼を受けたときまっ先に行うのは権利関係の確認だ。登記所に出かけてその物件の登記簿や公図(土地の形状等を描いた地図)を取り寄せて検討し、その物件を仲介しても問題がないかを調べるのである。

 登記簿を見れば、その土地や建物の所有権がどのような変遷を経て現在の所有者の手に移ったのか、抵当権や地上権、賃貸権など、所有者の利用を制限する権利が付いていないかなどが分かる。いわば登記簿はその物件の重要な情報源ということができるだろう。

 これらの調査資料は後日、不動産会社が購入者に対して行う「重要事項説明」の際に参考資料として渡される。新築物件を分譲会社から買うときもこれは同じだ。したがって、購入者はわざわざ登記所に出向かなくても登記簿の写し(謄本)を手に入れることができるのである。(「43‐2 重要事項説明は物件選別の最大クライマックスだ~チェックポイント①~」→)

 登記簿謄本を渡された際には、その謄本が交付された日付に注意しよう。日付が古いと後でいろいろな事項が付け加えられているかもしれない。慎重を期すのなら、購入代金を支払う直前に登記所に行って自分で閲覧するとより確実だ。

 

【登記簿のどこを見ればよいのか】

 登記簿は土地であれば1筆(1区画)ごとに、建物であれば1棟ごとにそれぞれ記載されている。したがって通常の場合は、土地と建物の2つの登記用紙があるということだ。

 登記用紙には土地・建物とも「表題部」「甲区」「乙区」の3つの欄に分けて構成されている。各区は次の事項が記載されている。
 

1.表題部で分かること

[書いてあること]

 「表題部」にはその土地・建物を特定するための情報が記されている。土地の場合は所在・地番・地目・地積・登記原因およびその日付、登記の日付など。建物では所在・家屋番号・種類・構造・床面積・登記原因およびその日付、登記の日付などが記載されている。

[注意点]
 購入しようとしている物件が登記簿に記載されている物件と同じかどうかをチェックすること。
 

2.甲区で分かること

[書いてあること]

 「甲区」には所有権に関することが書いてある。その物件の所有権がだれの手に移り、現在だれか所有しているのかが分かる。記載事項は先にあるほど古いので、通常はいちばん後に記載されている所有権が現在の持ち主であり、売り主本人ということになる。

[注意点1]

 これから売買契約を結ぼうとしている売り主と、登記簿上の所有者が異なる場合は要注意。本来、その物件の所有者ではない人が売り主になるはずがないからだ。他人の持ち物を勝手に売っていることになるわけだから、そんな物件を買ったら、後で本当の持ち主が取り返しにきてトラブルに巻き込まれることになってしまう。

 ただ、登記簿上の所有者と売り主との間で売買契約が結ばれていて、たまたま登記簿にそれが記載されていないことがある。そのときは売買契約書を確認すること。さらに売り主がその物件の「権利証」(登記済証)を保有していることを必ず確かめるようにしよう。

[注意点2]

 売り主と登記簿上の所有者が同一であっても権利証の確認は不可欠だ。ちょっとややこしいが、注意して読んでもらいたい。

 権利証は、登記所で「所有権移転登記」の申請をして登記が済むと新しい所有者に交付される。これは紛失しても再発行されないので、権利証を持っている人が所有者本人というのが普通。ただ、権利証がなくても「保証書」によって所有権の移転登記はできる。

 悪徳業者はこれを悪用する。権利証を紛失したことにして保証書を発行してもらい、その保証書を付けて第三者に物件を売り飛ばしてしまう。その一方で、紛失したはずの権利証をもうひとりの買い主に渡して二重に売却するというケースがあるのだ。こうなると、ひとつの物件に保証書を持っている買い主と権利証を持っている買い主のふたりがいることになり、だれが本当の買い主かを裁判所で争うことになるのである。どっちが勝っても不幸な出来事に違いない。

 とにかく登記簿の記載事項をよく見て、売り主本人かどうかを確認することだ。
 

3.乙区で分かること

[書いてあること]

「乙区」には所有権以外の権利関係が記載されている。住宅ロ―ンなどを借りるときに行う「抵当権設定登記」のほか、賃借権や地上権、地役権などがある。

[注意点]

 抵当権が設定されていると債務が残っているわけだから、場合によっては購入者がその債務を負わなければならなかったり、購入者が住宅ローンを借りようとしたときに、担保価値の関係で十分な借り入れができないことになりかねない。
 購入するまでに売り主に必ず抵当権を抹殺してもらうようにしよう。