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35 やっぱりマンションは管理を見て買え

【管理業務は清掃作業だけではない】
         
 「マンションは管理を買え」
 よくいわれることだが、管理の内容を日常の清掃業務と勘違いしている人が少なくない。これも大切な業務の一部だが、もっと大切な点が含まれている。ひと言でいえば「マンションという共有の財産を維持し、ときには増やす“財産管理”」なのである。

 

1.共有部分をチェックする

 購入するマンションが中古の場合は「人が住んでいる」という、新築にはない特徴を生かしてチェックしよう。

● 自転車置き場が整然としているか

● ゴミ置き場が乱雑に散らかっていないか

● エレベーターホールやエントランスホ-ルなどの共用部分はきれいか。電灯が切れたまま放置されていたり落書きはないか

● 手すりなどの塗装は剥がれていないか

 ただ、これらは清掃が行われた日に行けばたいがいのマンションはきちんとしているので、それだけで判断するわけにはいかない。逆に清掃が終わってからしばらく時間がたっていて、小さな子供が多く住んでいるマンションでは三輪車が乗り捨ててあったりするものだ。手すりなどの塗装にしても修繕を間近に控えている場合もある。

 それを見て管理が悪いとか居住者のモラルが低いと早合点してしまうと、せっかくの買い得物件を逃してしまいかねない。

 

2.どの管理状態が良いか

 管理形態には大きく3つのタイプがある。

①委託管理……管理会社に清掃業務も含めてすべてを委託するというもの。安定した管理が望めるが、管理費が高くなる傾向がある。

②一部委託管理……清掃業務など一部を管理会社や清掃会社に委託するというもの。管理費は少なくなるが居住者の手間が増える。

③自主管理……居住者が管理のすべてを行うというもの。管理費は最も少なくて済むが、居住者の手間が大幅に増える。なかには素晴らしいマンションもあるが、老朽化が激しいものも。十分なチェックが必要だ。

 このなかで広く普及しているのが、委託管理である。ここでは委託管理を中心に述べていくことにする。

 

3.管理員はいつ来るのか

 マンション管理を次の視点から分けることもできる。管理員の勤務形態による分け方だ。

①常駐……常に管理員がいること。大規模マンションでは管理センターを置いて交代で泊り込んでいる。規模が小さくなるといわゆる住み込みとなる。最も良好な管理が期待できる。

②日勤……管理員が平日に通勤してくること。中小規模のマンションではこの形態が多い。

③巡回……管理員が複数のマンションを担当し、定期的に見回っているもの。きめの細かい管理は期待しづらい。

 

4.管理員の仕事の中身

 管理業務とは清掃業務のほか定期修繕などの手配、定期的に開催される居住者(区分所有者)でつくる管理組合の理事会や総会に出席して、管理費や修繕積立金などの会計報告をしたり、居住者の意見を聞いて今後の管理業務を見直したりすることだ。これらのことが粛々と行われていること、また、それが確実にできる管理会社に委託しているマンションが「管理がよい」といえるのである。

 たとえば専用駐車場の台数が足りない場合、それをどのように居住者に配分すればいいのか、将来空きがでたときに後継者をどうやって決めれば後で問題が起きないのか、やがて着手しなければならない大規模修繕にどの程度の費用がかかるのか、その費用はいまの修繕積立金で間に合うのか、暴力関係者の出入りがあったときの対策、住戸内のリフォームはどの程度まで許されるのか、多額になった修繕積立金の運用方法はどうするのか──などについて豊富な事例や経験、各種データを踏まえて適切に対応できることである。

 そして、それができていれば自然と清掃業務が円滑に行われ、いつもマンション内がきれいに保たれていることになる。

 

5.管理規約を読んでみよう

 良い管理ができる環境が整っているかどうかは売り主から管理規約と修繕計画書を見せてもらうことである程度推測できる。もし、こうした書類がないと将来の不安でいっぱいだ。そのうえで中古マンションでは「31 中古マンションは築何年が買い得か」で述べたように書かれていることが着実に運営されているかどうかを調べることにしよう。
 管理規約では次の点に注意しよう。

● 一部の人に特に有利な利用方法を許していないか(駐車場の利用方法や看板の掲出方法など)

● マンションの用途が具体的に定められているか(住宅専用なのか事務所として使用できるのかなど)

● 管理費の負担が公平か(一部の人の管理費の負担基準が他の人と著しく異なっていないかなど)

● 駐車場料金などの収益の帰属先はどうなっているのか(収益の用途が適切な定めになっているかなど)

● 管理員室や敷地の所有関係はどうなっているか(規約で共用部分となっているのか、敷地が借地権等の共有の場合は賃貸借契約の内容はどうなっているかなど )

● 近隣住民との協定事項があるかどうか(売り主が建設時に近隣住民と結んだ協定がある場合、入居後に売り主から引き継ぐ事項とその内容はどうなっているかなど)      

 

6.長期修繕計画をチェックする

 どの部位や材質から劣化していくのかおおむね分かっている。そこで長期修繕計画を立案して、その間にかかる費用をあらかじめ積み立てておくことが大切だ。古いマンションなどでは、いまだに修繕積立金を「管理費の10%」というように根拠のない金額を設定している場合があるが、これでは修繕工事を円滑に行うことはできない。修繕計画に其づいて積立金を設定する必要がある。

 長期修繕計画の期間は25年~30年程度とするのが一般的だ(20年程度ではエレベーター等の取り替えが入らない)。仮に1周期を30年とする場合は、この間に必要な工事費の総額を360カ月で除して一戸当たりの毎月積立金を算出するのである。なお、一戸当たりに割り振る場合は専有面積割りで行う。

 これらの長期修繕計画を立案、あるいはアドバイスできる管理会社を選ぶことが大切なのである。管理会社の情報については(社)高層住宅管理業協会のインターネットのホームページ「マンション管理会社要覧」で閲覧が可能だ。