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32 マンションの寿命は何年か

【マンションは40年で寿命が尽きる?】
        
 日本にあるマンションの寿命は税法上でみると、米国に比べて20年ほど長持ちすることになっている。
 法廷耐用年数が米国の27.5年に対して、往来は60年、いまは47年とされているのである(いずれも居住用。)いくら日本の建設技術が世界のトップクラスにあるといっても、これだけの差があるとはとても思えない。専門家にアドバイスを求めると「総合的にみて40年程度だろう」というのである。 

 

1.コンクリートの厚さが決め手

 鉄筋コンクリート造の建物が長もちするのはおおざっぱにいうと、建物を支える鉄筋や鉄骨(梁や柱など)を、アルカリ性のコンクリートが覆って空気との接触を遮断し、鉄部がさびる(酸化する)のを防いでいるからだ。

 年数を経るとコンクリートは空気中の炭酸ガスと化学反応を起こし、アルカリ性だったものが徐々に中性化してしまう。すると鉄部がさびやすくなり、耐力が弱まってしまうのである。したがって梁や柱などを包んでいるコンクリートの「かぶり厚さ」が厚いほど耐用年数が長くなるというわけだ。

 一説によるとコンクリートの中性化の速度はかぶり厚さ1cm当たり約30年という。建築基準法では梁や柱を包むコンクリートは3cm以上と決められているので、3cmとすると単純計算で耐用年数は90年といえるのである。4cmだったら120年だ。
 こうした視点からみればマンションの寿命は半永久的といえなくもない。だが、先に述べたように専門家にアドバイスを求めると「総合的にみて40年程度だろう」という。

 

2.「有効寿命」で考える

 物の寿命は大きく2つの側面から尽きるということができるだろう。
 ひとつは流行や人々の価値基準、生活スタイルなどの外部環境の時代変化に適合しなくなることで、寿命が尽きるということがある。

 たとえば衣服などはまだ十分に着ることができるのに、着る人の成長などでサイズが合わなくなったり、流行遅れとなってタンスの奥に仕舞い込まれてしまうケースのほうが多い。着てもらえないのだからその衣服の寿命は尽きたということができるのである。

 耐久消費財である家電製品でも、完全に壊れてしまう前に買い替えられるケースが少なくない。機能が優れた新製品の登場によって取って代わられ、人の手によって寿命が絶たれてしまうのである。

 もうひとつは物理的な側面からの寿命だ。もっとも顕著な例は完全に壊れてしまって使いものにならない状態である。だが、この場合は経済的な側面も見逃せない。洗濯機を例に挙げて寿命を考えたとき、修理を繰り返せば半永久的に延命することが可能だ。軽微な故障なら修理を頼むことでさほど費用をかけずに元の状態に回復する。スイッチが傷んだときは取り替えればいいだろう。

 ところが、モーターが磨減して取り替える必要が生じたり、タンクに穴が開いてしまったなど重症のときは、取り替えるよりも洗濯機そのものを新品に買い換えたほうが安上がりだ。
 この状態を「費用をかけて性能を保持するに足る価値ある期間が過ぎた」といえるのである。つまり、経済的な“有効寿命”が尽きたのである。

 先に鉄筋コンクリートの寿命を40年程度と述べたが、これまで建てられた鉄筋コンクリート造の建物を追跡調査すると、40年程度で有効寿命に達しているという結果が得られているのだ。

 

3.木造も鉄筋も約38年

 鉄筋コンクリート造のマンションと、木造住宅の寿命実態調査の結果によると木造専用住宅の寿命の代表値は約38年であり、鉄筋コンクリート造マンションのそれも約38年(もしくは約50年)という。

 この調査は那覇市を除く都道府県庁所在地46都市および川崎市、北九州市における1987年時点の固定資産課税台帳の記録をもとに建設年度別サンプルの除去率を集計し、これから推計を行ったものである。同様の調査は’87年以降も継続して行われているが、’87年だけが際立った傾向を示しているわけでなく、他の年に同種の集計をしても結果はほぼ同じだったという。また、都道府県庁所在地以外の比較的小規模な都市でも著しい差異はなく、「この10年ほどの全国的な寿命動態を表していると述べて差し支えないように思われる」と担当者は述べている(「建築文化」’93年5月号)。

 

4.有効寿命が尽きても人は住める

 鉄筋コンクリート造の建物が古くなるとどのようになってしまうのか。
 日本でかなりの年数を経て、いまも人が住んでいる鉄筋コンクリート造の共同住宅といえば「同潤会アパート」が代表的だ。1923年(大正12年)に襲った関東大震災によって住む家を失った人々を救済する目的で建設がスタートしている。

 調査資料を読むと、建築後60年ほどを経て大半がコンクリートの中性化が進行しているという。そのためこれらのアパ―トでは建物外面の梁・柱、外壁、庇などの鉄筋、または鉄製の窓枠、窓台鉄格子の付け根部分がさびによって膨張し、コンクリートやモルタルが剥落するケースがみられる。

 コンクリートの塊がいつ落ちてくるのか分からないのだから、居住者は安心して歩けない状態だ。築42年ほどを経たアパートでは、危険防止のために建物の出入り口の全部に居住者保護用の庇を設置。もはや修繕によって元の状態に回復するのをあきらめた結果、緊急避難を余儀なくされているといえるのである。

 築50年の時点でコンクリートが剥落するつどに、その部分を応急的に掻き取って穴埋めをするものの際限がなく、手が付けられずに放置されたままのものがみられるという。

 また、雨漏りがひどく、しかもどの経路から雨水が浸入するのか分からないため、天井裏に仮設の樋を設けている例もあった。

 こうなるとたしかに建物は建っており、人も住んでいるのだから寿命が尽きたとはいえないが、「維持管理費用を投入して性能を保持するに足る価値ある期間」を過ぎた建物―つまり経済効率からみた「有効寿命」が尽きているということがいえるだろう。これらの研究結果からみても40年が目安といえるのである。

 

5.保守管理で延命はできる

 先の固定資産課税台帳の集計調査にしても同潤会アパートの実態調査にしても、対象としているのはかなり以前に建てられた鉄筋コンクリート造なので、いまと比べれば技術的にも使用部材についても十分でなかっただろうし、日常的な管理や修繕計画を整備されていなかった。

 現在のマンションはCHS(センチュリ―・ハウジング・システム)の考え方を導入して、早く老朽化する給排水管などを取り替えやすくしたり、部材の耐久性を高めているものが少なくない。管理や修繕計画も長年のデータに基づいて効果的に行われるようになってきているので、かつてに比べれば、大幅に寿命は延びているといえるだろう。

 各部材の限界性能に合わせて適時メンテナンスを施していけば性能が回復することが分かっている。構造体(躯体)にしてもまったくメンテナンスを行わないと築10年ごろから必要性能を下回るようになるが、計画的なメンテナンスを施すことで10年経っても初期性能は損なわれないのである。

 また、マンションの保守管理を行っている診断員によると「外力による傷みの影響度はせいぜい10%程度」だという。

 海岸沿いに建っている築10年ほどの、表面仕上げをまったくしていないコンクリート打ち放しのマンションを調べたときのことだ。潮風による塩害は鉄筋コンクリートの大敵。直接外壁に潮風が触れるとコンクリートの中性化を早めることになるが、そのマンションはまったく中性化が摘出されなかったという。
 「この例でいえば、腐食のほとんどは施工時に使用するコンクリートの質やその打ち方などの内的な要因によるものと思われます」と話していた。

 最近では中性化したコンクリートを元に戻すといった技術開発が行われるとともに、前途のように計画修繕によって寿命は大きく延びている。また、建て替えにはさまざまな困難がつきまとうことを考えると、やはり、欧米のマンション居住者のように「マンションは半永久的な寿命を持つ居住者全員の共有財産」との認識で、一日でも長く住めるように普段のメンテナンスを心がけていきたいものである。