センチュリー21 ブリスハウス

  • マンション検索
  • 一戸建て・土地検索
  • PriceDown物件
  • 投資用物件

こだわり物件検索/マンション

  • マンション一覧
  • 駅10分以内×3999万円以下
  • 70m2以上×10年以内
  • 駅近!徒歩5分以内!
  • ペットと住める!
  • 内装リフォーム済!

こだわり物件検索/一戸建て

  • 一戸建て一覧
  • 駅から徒歩10分以内
  • LDK15帖以上
  • 2階建て
  • 新築

こだわり物件検索/土地

  • 土地一覧
  • 駅から徒歩10分以内
  • 通風採光に良い!角地!
  • 土地面積30坪以上!
  • 広々間口5メートル以上!
  • 学区域から物件検索
  • 当社専任物件や売主物件、アウトレット物件など掘り出し情報多数あります!
ブリスハウスおすすめ物件
  • 駒沢大学・桜新町以外のその他地域でより多くの物件からお探ししたい方はこちらから
  • Century21 店舗センチュリオン
3年連続受賞
  • スタッフブログ
  • 賃貸物件はこちら!
  • チャレンジ25

賃貸物件

31 中古マンションは築何年が買い得か

【築年数で何が分かるのか】
       
 中古マンションは建物こそ古いが、古くから建っているだけに立地条件が良いなどのメリットのほかに、物件チェックに際してはあるがままの姿を判断して選べるという利点もある。

 新築では未完成の段階で分譲されることが少なくないので、最終的には分譲会社や施工会社を信頼するしか手はない。これに対して中古では建物が現実に建っているうえ、風雪に耐えてきているので施工状態も把握できる。管理状態も修繕計画にしたがって着々と補修・修繕が行われているかどうかを調べることで判断が可能だ。

 立派な修繕計画書があってもまったく実行されていなかったり、計画書そのものがない物件は買わないほうがいい。そんな物件は修繕積立金などのプールもあまりされていないだろうから、老朽化が顕著になったときに慌てて入居者から資金を集めることになる。負担額が多額になるのが普通だから「払わない」という人が出て、結局荒れるに任せるということになりかねないのだ。
 これら修繕計画も含めて築何年のマンションが買い得かをみていくことにしよう。

 

1.建物の落ち着き度は築3年ごろ

 コンクリートはセメントと砂、砂利、そして水を混ぜてつくるので、新築と同時に入居すると最初のころは湿気に悩まされることがある。

 通風を心がけていないと押入れの中や、壁にぴったりくっつけたタンスの後ろがカビだらけになったという話をときおり耳にする。コンクリートが乾くまでに1年以上は必要だ。専門家よっては「そのマンションの強度が落ち着くのは3年目以降」という人もいる。築3年は中古マンションを買ううえで最初の買い時といえそうだ。

 

2.修繕計画でみると……

 最初に修繕が必要になるのは手すりや非常階段などの鉄部の塗装の塗り替え。これが行われれいるかどうかをチェックすることで、そのマンションの行う末をある程度占うことができるだろう。

 ただ、築10年を超えるころになると、外壁の修繕を行う時期が到来する。住居者から十分な修繕積立金を撤収しているマンションは問題はないが、不十分だと一時金を徴収されることがある。築10年を超えているマンションを選ぶときは大型修繕が終わっているかどうか、これから行う予定なら修繕積立金が十分かどうかチェックしよう。

 この築10年というのは一般例で、立地条件などによってはもっと短いサイクルで修繕が必要な場合もある。交通量の多い幹線道路沿いや潮風がもろに吹いてくるところではコンクリートの傷みが早いので外壁修繕を10年以内に行うケースもある。
 おおまかな修繕サイクルでみると築10年、築20年が節目に当たるのである。

 

3.税金の特例は築25年まで

 住宅を購入するときには税金を納めなければならないが、住居用の建物の場合は特例が受けられ、課税額が大幅に軽減されたり、ときにはまったくかからなかったりする。その目安になるのが、築25年だ。

 建物を登記するときに軽減される「登録免許税」の特例や、不動産を取得したときにかかってくる「不動産取得税」が軽減される特例、ローンを借りて家を買ったときに税金が戻ってくる「住宅取得等特別控除(住宅ローン控除)」、親などから資金援助を受けたときに贈与税が軽減される「住宅取得等資金贈与の特例」など、すべて築25年以内なら受ける資格がある。

 また、住宅ローン関係では、一般の中古マンションについては築25年以内としているが、一定の条件を満たしている場合は築何年でも融資を受けることができる。

 

4.中古マンション選びの注目点

 築年数を知るだけでも中古マンションの内容をある程度予想できるが、最終的には現地に出かけて実物を見てチェックする必要がある。遮音性能などの居住性能については新築マンションのところで述べているので、ここでは建物の老朽度の見極め方や修繕計画の実施状況などを中心に述べておくことにしよう。

 まず、仲介会社の担当者などに案内されて現地へ出向いた折には、購入を検討している住戸だけでなく、マンションのまわりをぐるりとひと回りして、建物本体と敷地内の施設など全体を注意深く観察することが大切だ。

[建物の状態]

★外壁をみて、ひび割れ(クラック)、タイルの浮き・剥がれはないか、さびた鉄筋のさび汁が外壁を汚していないかをチェック。

★共用廊下を歩いてみて、天井に漏水などの跡が残っていないか、切れた電球や蛍光灯が放置されたままになっていないか、手すり鉄部のペンキの剥がれ、さびはないかを、非常階段を併せてチェック。

★駐輪場へ行ってみて、自転車などが整然と並べられているか、使用されていない自転車などが放置されたままになっていないかをチェック。

[修繕の状況]

★「長期修繕計画書」の有無を確認する。ない場合は要注意。

★修繕工事の実施状況を記載した「修繕履歴書」の有無を確認し、計画通りに行われているかを見る。

★管理組合の「収支決算書」を見て、管理費や修繕積立金などに不足はないか、延滞者が多数存在していないかをチェックする。

 なお、良質な中古マンションを見抜く方法として、財形融資などを活用するのも有効だ。財形融資では居住性能や修繕状況などの面で、一定水準に達していると認められるマンションについては、融資額などの条件を優遇している。優遇制度が利用できるかどうかを調べてみよう。