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30 マンションは何号室が買い得か

【分譲価格が高いと住み心地も良いのか】
        
 いくつかの分譲マンションを見て歩いて、購入申し込みの段になって迷うのが「さて、何号室に申し込もうか」ということだろう。各住戸の間取図や価格表を見比べたり、販売事務所に揚げられた申し込み状況を眺めたりしているうちに、決断の時が刻々と近づいてくる。いいと思う住戸は価格が高い、割安と感じる住戸は申し込み倍率が高いといったふうだ。

 

1.分譲価格は過去の人気倍率がベース

 各住戸に分譲価格を設定していくことを業界では「値付け」と呼んでいる。
 値付けの方法は各社によって異なる。綿密なマニュアルを作成し、過去のデータなどを分析しながらできるかぎり客観的に行おうとしている会社もあるし、長年値付けを担当してきたベテラン社員の勘が決め手というケースもある。ただ、値付けの基本は同じだ。

 購入者の立場に立っていえば「不公平がないようにする」ことが基本になる。安い価格の住戸は他の住戸に比べてなんらかの短所があり、高い住戸は優れた条件を備えているということだ。

 これを販売側からいうと、ある住戸に人気が集中しないように分譲価格で調整を行うということのなる。特定の住戸ばかりに申し込みが殺到して、ほかの住戸は申し込みゼロというのでは値付けは大失敗。理想は人気が偏らずにどの住戸にもまんべんなく申し込みがあることだ。

 この結果、コラムで述べているようにエレベーター付きのマンションの場合は、上階にいくにしたがって分譲価格が高くなり、中間住戸よりも角住戸、南西の角よりも東南の角住戸のほうが高くなる傾向が見られる。また、ルーフバルコニーや専用庭などが付いている住戸に価格がプラスされるので、最高価格は最上階の東南角住戸、もっとも割安なのは2階の中間住戸というケースが多くなる。
 では、この分譲価格の傾向は、実際の住み心地とどこまで関連しているのか。

 

2.高層階を選んだ人ほど満足度は高い

 かつて板橋区にある団地を訪れ、25階建ての超高層マンション居住者に対して各階を選んだ理由などを聞いて歩いたことがあった。

 1階~3階の低層階に住んでいる人たちは「外への出やすさ」が選んだ理由の大半だった。「火事などが起きたときにすぐ避難できるから」「上の階だとゴミを出すときに下に降りるのがたいへん」「エレベーターが故障したときを考えると……」「子供がいるので外へ遊び出やすいように」というものだった。

 このマンションの1階には専用庭が付いていないのでこうした回答になったが、もし付いていれば「自然に触れられるから」などの理由も聞かれただろう。

 8階~10階の中間層階では「1階は湿気がありそうでし、空き巣に狙われやすそうだから」と答える一方で、「高層階は地震や火災のときに怖いし……」といった理由でそれぞれを敬遠。消去法でその中間をとって現在の住まいを選んでいた。

 超高層階の居住者になると「眺望の良さ」を筆頭に挙げるケースが多く、大半の人が「もし次に買い換えるとしても上階」と答えていた。

 さらに最上階の居住者になると「上階からの生活音もなく圧迫感がまったくない。この快適さは最上階でしか味わえない」と満足度はほぼ100%だった。低層階の人が抱えている地震に対する不安を聞いたところ「この建物が崩れるようではほかのマンションも建っていないのではないか」と答えていた。

 居住者のコメントを聞くかぎりは上階にいくにしたがって分譲価格が高くなるのは「しごく当然」という感じがしてくるが、実際はどうなのだろう。

 

3.外部からの騒音は低層階のほうが静か

 マンション住まいで最も気になるのは騒音の問題である。
 先に最上階の居住者が「上階からの生活音もなく」といっているように、マンション内で発生する音については上階にだれも住んでいない最上階のほうが静かだ。さらに同じ最上階でも角住戸では隣住戸が片方だけなので、騒音の発生率は半減する。

 だが、マンションの外から入ってくる外部騒音については必ずしも最上階が優れているとはいえない。一見すると最上階は騒音の発生源から遠のくので、そのぶん小さく聞こえそうなものだ。ところが、上階は見晴らしがよいだけ遠くの騒音も伝わってきやすいのである。

 これに対して低層階では騒音の発生率から伝わってくるまでに、植栽やさまざまな工作物によって音が遮られることになるのだ。
 しかも伝わってくる音の種類も高層階と低層階とでは異なる。低層階で聞こえる音は自動車の警笛や子供の歓声といった実物を伴うものである。発生源が分かっているとよほどうるさくないかぎり、さほど気にならないといわれる。

 これに対して高層階ではさまざまな音が混ざり合って、ゴォーという耳になじみのない音がする。音の発生源が認知できないので意外に気になるというのである。

 したがって、次のような結論になる。
 外部から入ってくる騒音が少ないのは遮るものが多い低層階、なかでも開口部が少ない中間住戸。内部騒音については上階の影響が少ない最上階、さらに隣が一方だけの角住戸。
 逆に小さな子供がいるなど騒音の発生源になりそうで下階に気兼ねをしたくないなら1階住戸、それも角住戸といえるだろう。

 

4.住戸が違うと冷暖房費が大幅に増える

 冷暖房費が節約できるのは中間階の中間住戸である。
 冬の寒い日に暖まった室内の熱が逃げ出すのは窓などの開口部のほか、外気に接している壁や天井からだ。したがって最上階や角住戸は熱損失が大きくなる。

  熱損失が最も多いのは最上階の角住戸で、次いで1階の角住戸となっている。最上階の角住戸は中間階の中間住戸に比べて約2倍、1階の角住戸は約1.7倍も熱損失が大きい。

 このほか最上階の中間住戸が1.53倍、中間階の角住戸が1.48倍、1階の中間住戸でも1.22倍となっている。

 あるマンションメーカーが各住戸ごとに冬季の暖房費を計測したことがある。やや古いデータなので目安としてみてもらいたいが、ど真ん中の住戸が月6800円だったのに対して、最上階の角住宅が1万5600円、1階の角住戸が1万3200円、中間階の角住戸が1万1500円だったという。

 住戸によって2倍以上も暖房費に差があるということだ。先に挙げた熱損失よりも大きな差となったわけだが、これは各住戸が暖房器具を使うことで互いに暖め合うためだと思われる。中間階の中間住戸は熱が逃げにくいうえに、周りの住戸から暖めてもらえるのである。

 

5.やっぱり東南角は過ごしやすい

 これに対して「高層階や角住戸は日当たりがいいので、暖房が不要なときもある」という反論が出そうだ。たしかに日当たりという面では住戸の方位に左右される。ただ、高層階だから日当たりがいいとは一概にはいえない。子供のころ、理科の時間に習ったことを思い出してみよう。日光は全体に同じ角度でまんべんなく当たる。不公平はないのである。もっとも低層階は隣接するほかの建築物の陰になる確率が高いので、それを考慮すれば高層階のほうが有利となる。

 方位については南向きが午前・午後、四季を通じて日当たりが良いうえ、夏には涼しい風が吹いてくる。西向きは午前中の日差しは乏しいが、午後から日没までたっぷり日が当たる。対して東向きは午前中の日当たりがよい。
 冬を旨とするなら南西の角住戸、夏だと東南の角住戸といったところか。

 

6.最上階は意外に強風が吹かない

 風通しという面では遮るものが少ない高層階のほうが適している。

 1階の中間住戸のドアに4kgの風圧がかかるとすると、2階から5階にかけては6kg、5階部分では8kgというように上階にいくにしたがって強くなっていく。ところが、最上階になると今度は屋上部分が風の逃げ道となって風圧が弱くなる。逆に角住戸は風がまわり込むので強くなり、中間住戸に比べて約1.5倍の風圧がかかる。
 穏やかな風が吹いているときは上階の角住戸が風通しが良くて住みやすそうだが、心配なのは台風が襲ったときだ。強風で窓ガラスが割れることはないのか。
 関係者に聞いてみたところ、階高によって窓ガラスの強度を決めているということだった。たとえば地上3m~4mの階高の住戸では風圧力100kg/m2、階高8mでは136kg/m2、階高31mでは226kg/m2というように、高層階にいくにしたがって丈夫なガラス窓を設置することになっている。

 ちなみに階高3m~4mの住戸に設置する風圧力100kg/m2の強度は、風速40mの強風を想定したものだ。気象データをみると風速28.5m~32.7mの強風でさえ「めったに起こらない。広い範囲の破壊を伴う」とあった。

 

7.災害に対しては一長一短

 万一、火災が起きたときに避難しやすいのは1階や2階などの低層階だ。また、特殊なはしご車を除いて通常は11階まで届くので、この階までは避難しやすいといえる。
 ただ、マンションは消防法で2方向避難が可能なように避難口が設けられているし、はしご車が届かない階にはスプリンクラーや消防栓などの設置が義務づけられている。

 また、そもそもマンションはバルコニーの庇部分(上階にとっては床部分)が防火壁の役割をして他住戸への延焼がしにくいようにつくられている。かなり安全度が高い建物といえるわけだが、ガス爆発に対してはやや不安。マンションの床は上からの圧力には強いが、下から噴き上げてくる力に対して弱い面があるのだ。

 こうした点も含めるとやはり低層階のほうが安心といえる。ただし、火災が起きて消火作業による副次災害を受けやすいのは低層階。上階で起きた火を消すために下層が水浸しになるケースがあるのだ。
 火災に関しては一長一短といえるだろう。

 

8.買い換えしやすいのは何号室か

 近い将来、買い換えを考えて選ぶ際にはどうだろう。
 一般的には「上階のほうが売りやすい」という傾向がある。けれども、「売りやすい」と「高く売れる」は別問題だ。

 新築で分譲されるときは「このマンション内でどの住戸を選ぶか」がポイントになるが、中古になると同一のマンションが競合することは少ない。Aマンションの住戸とBマンションの住戸のどちらを選ぶかがポイントだ。そうなると何階の何号室かというよりも、AマンションとBマンションが持っている立地条件や周辺の環境状況、建物そのもののグレードの良し悪し、管理の状態などがクローズアップされてくる。

 つまり、分譲時にAマンションになかで高かったか安かったかとは関係なく、その住戸はいったん中古住宅で売り出された瞬間から、Aマンションが持つ条件を一身を受けた代表選手となるということだ。

 そう考えると分譲時に最も割安になる傾向の2階中間住戸は買い得といえるだろう。つまり、2階住戸は中古になったとき「やや売りづらい」かもしれないが、分譲時の価格に比べると「高く売れる」可能性を持っているのである。

 一方で、これとはまったく逆の見方もある。そのマンションを非常に気に入っている居住者が多く住んでいる場合、必ずそのマンション内dえ買い換える人が現れるというのである。ひとまわり広い住戸、条件のいい住戸に引っ越したいが「子供を転校させたくない」「なじんだこの場所から離れたくない」という理由から、比較的広い面積がとられる傾向がある最上階や、角の住戸へ買い換えることがあるのだ。

 だったらそのマンションで最も価格が高い住戸を選んでおくと、買い換え時に有利という理屈になるのである。