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29 マンション価格の決定メカニズム

【土地取得時に分譲価格を推定】
       
 マンションの分譲価格は、用地取得の段階ではほぼ決まっているといってよい。
 企画担当者は、金融機関や不動産会社などから土地情報を得たとき、その土地の立地条件や地域のグレード(地位)、将来の発展性、人気の度合などを見て、1戸当たりいくらだったら売れるかを推定し、買うか買わないかを判断する。

 仮に1000坪(約3300㎡)の土地が、10億円で売られていたとしよう。通常、1000坪のうち約2割をオープンスペースなどに充てるので、建築できるのは8割程度。この割合を有効宅地率という。

 さらに建物の大きさを決める容積率が200%だったとすると、建築延べ床面積は1600坪(敷地面積1000坪×有効宅地率80%×容積率200%)。建築費の相場が1坪当たり70万円程度とすると、総建築費は11億2000万円となる。

 先の用地取得費10億円を加えると、マンションの原価の合計は21億2000万円となるのである。これに加えて、通常は粗利(販売経費や借入金利、利益など)を通常2割程度を見込むので、総事業費は25億4400万円となる。

 

【分譲価格は市況みて最後に決定】

 さて、建築延べ床面積1600坪のうち、エントランスホールやエレベーターなどの共有部分に約2割程度が必要なので、住戸(専有面積)として分譲できるのは残りの8割程度。面積にして1280坪だ。1戸当たりの平均専有面積を20坪(約66㎡)とすると、分譲戸数は64戸。総事業費を1戸当たりに割り振ると、平均分譲価格は3975万円というわけだ。

 実際に売り出すときには、以上の原価から積み上げてはじき出した価格をベースにして、そのときどきの市況や、周辺で売り出されている競合物件の販売状況などを見て、販売直前に決定する。

 分譲価格を引き上げてもうれそうなら、原価積み上げの3975万円よりも高くするケースもある。仮に4200万円で販売できれば、1棟当たりの粗利は4億2400万円から5億6800万円にアップする。

 逆に市況が悪いときは分譲価格を引き下げる一方で、内外装・設備仕様のグレードを落としてコストダウンし、利益を確保するのである。
 また、それぞれの住戸の分譲価格は、平均分譲価格を基準とし、階数や方位などの諸条件を勘案したうえで決定する。