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24-01 こんなに多彩あなたはどれを選ぶ?~パート1~

【タイプごとに分類すると何が見えてくるのか】

 「億ション」といえば売買価格が1億円を超える高級仕様のマンションに冠された呼称である。売買価格が万単位の一般的なマンション(万ション)をもじった呼び方だ。

 こんな豪華なマンションがある一方で、専有面積がおよそ20㎡以下のワンルームタイプの住戸が大半を占めているのが「ワンルームマンション」。単身者や小事務所などに利用される。ときには投機の対象になったりする。
 これに対して2DKや3LDKといった家族が住める広さと部屋数がある住戸が中心なのが「ファミリーマンション」。その名のとおり家族に住んでもらうのを目的につくられている。

 このようにひと口にマンションといっても建物の形態や規模、用途などの特徴によってさまざまな分類のされ方、呼び方がされている。それを以下にまとめたが、言い表し方に明確な定義があるようなないような、多分に感覚的なものではある。ただ、多角的な視点から比較し分類することでそのマンションの特色や問題点を洗い出すことができるのである。
 あなたが選ぼうとしているマンションがどの部類に属しているのか、そこに分類されるとはどういう意味を持っているのか、まず、マンションもいろいろを知ることにしよう。

 

【高さ】

 建物の高さや階数で分類。ただし、明確な規定はなく、なんとなく分類しているといった程度。

■ 低層マンション
 都市再生機構(旧 都市基盤整備公団)では一応2階建て以下のマンションをこう呼んでいるが、別に文書にして定義付けているわけではない。建築基準法などでは用途地域を設けて建てはいけない建物やその建物の大きさを規制している。低層マンションはこれらの制限を受けていると思われるのである。多くは第1種や第2種の低層住居専用地域にたっているといえそうだ。
 この用途地域は良好な住環境が保持されることを目的に設定されているので、生活環境はきわめて良い。これらのマンションでは管理規約などで、事務所など居住用以外に使用するのを禁じている。

■ 中層マンション
 やはり明確な規定はないが、公団では5階建て(3階建て以上)までのものをこう呼んでいる。低層マンションに準じる住環境が期待できる。

■ 高層マンション
 公団の分け方でいけば6階建て以上(公団では上限を設けていない)のマンション。近くに工場や資材置き場があるなど必ずしも住環境の面で安定しているとはいえない。良い場合もあれば悪い場合もあるので、現地でのチェックが特に望まれる。公庫融資では地上6階建て以上だと融資額が多くなる。

■ 超高層マンション
 これも明確な取り決めはないが、構造評価基準の許可を受けないと建てられない高さ60m以上・階数20階以上のものを指す場合が多い。厳しい審査があるので建物は堅牢ということができる。また、超高層マンションを建てるには一定規模の敷地が必要であり、オープンスペースを広く取ることになっているので、良好な住環境が期待できる。住戸数が多くなるのでスケールメリットを生かして敷地内にアスレチックジムやテニスコート、プールなどの施設が設けられるケースが少なくない。

 

【建物の形状】

外観を見たときの建物の形状で分類するが、居住性能と密接なかかわりがある。

■ 雁行型マンション
 雁は群れをなして飛行するときに階段状になるが、その様子と似通っているので命名された。建物をずらして建てることですべての住戸を角部屋にすることができる、採光・通風に優れた居住環境を創出したマンションのこと。
建物を雁行させると壁の表面積が増え、鉄骨・鉄筋が多く必要になるなど建築費がかさみ、それだけ売買価格も高くなる。

■ 斜面型マンション
 斜面の土地の上に建ったマンションのこと。建物を斜面に合わせて段々に積み上げていくので、各住戸には広いバルコニー(テラス)を設けることができる。平坦な土地に建てるよりも地盤整備や施工時の手間がかかるので建築費は高くなる。なかには平坦な土地に人工地盤を設けて意識的に斜面型マンションをつくった例もある。

■ ようかん型マンション
 建物に凹凸がないシンプルな形状のマンションのこと。かまぼこ型マンションともいわれる。大多数のマンションはこのタイプ。建築費を抑え、施工上の技術や精度も先の2つほど求められない。

 

【敷地の所有形態】

マンションの敷地が居住者(区分所有者)の所有権なのか借地権なのかで分類。

■ 所有権付きマンション
 敷地は居住者の所有権である。購入価格は下記の借地権よりも高くなるが、地代を払う必要はない。公庫融資などを借りる場合、借地権(貸借権)では融資額が減資されるが、所有権ではそうしたことがない。

■ 借地権付きマンション
 敷地は居住者の借地権であり、ほかにその敷地の地主(底地権者)がいるということ。したがって敷地の所有権を借地権者と底地権者で分け合うことになるので、このマンションを購入するときは借地権割合分だけを負担すればよく、購入価格は安くなる。敷地の権利を借地権が7割、底地権が3割とすると単純計算で3割安く購入できるわけだ。

■ 定期借地権付きマンション
 ’92年8月1日に施工された新・借地権借家法に基づいて設定されたマンションのこと。旧法との比較で大きな特徴は「定期借地権」が導入されている点。土地貸借の契約期限が満了すると借りた人は必ずその土地を返還しなければならないことが明確化されたのである。(旧法では契約期限が満了しても借地人が継続を主張すると反永久的に地主に返還されなかった)。定期借地権は契約の更新ができないので、このマンションを購入した人は期限が満了したら明け渡さなければならない。旧法に比べると借りる側は不利になるので、購入価格は旧法の借地権付きマンションよりも割安になる可能性が高いといえるだろう。「01-04 どんな住宅が売られているか~所有権住宅VS定期借地権住宅~」で所有権のものと比較して解説しているので参考にしていただきたい。