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22 アフターサービスがある住宅を選ぼう

【安心を提供するのは法律よりも企業姿勢】
         
 品確法が実地されるなど、品質の高い住宅供給を促進するための法制度が整備されつつあるが、だからといって100%安心とはいえない。法律が示している品質は基本的には必要最低限の水準であり、適用される部位の範囲も限られている。細部については分譲会社の企業姿勢がカギを握っているといえるだろう。

 また、入居後に施工不良を発見し、善処を求めても言を左右にしてなかなか取り合ってくれない場合があるかもしれない。これらのことは購入前に見抜くのは難しいが、このとき大きな判断材料となるのが、分譲会社や仲介会社が用意しているアフターサービスの内容や、住宅保証制度を導入しているかどうかである。

 

1.保証範囲はより広く、より細かく

 品確法では構造躯体・防水について10年以上の保証を義務づけているが、一般にアフターサービスの対象としている保証範囲はもっと細かい部位まで含めているケースが多い。 (社)不動産協会の規準に準じる事になっているが、会員会社によっては同協会以上に手厚いサービスを行っている場合もある。有料メンテナンスを条件に20年保証を行うなどだ。

 サービスの範囲を見ると、品確法が求めている構造躯体・防水はもちろんのこと、給排水管設備、スイッチや照明器具などの電気設備、建具金物・カーテンレールなど実に広範囲にわたっている。
 これらのアフターサービスが付いている住宅は、少なくとも保証期間内にあっては不具合が生じないことを前提にして建てられているので、安心して購入することができるといえるだろう。また、万一、不具合が発生しても無料で補修してもらえるのである。

 

2.公的機関が行う保証制度

 国土交通省では保証制度の普及を目指して(財)住宅保証機構(旧(財)性能保証住宅登録機構)を発足させ、’70年から「住宅性能保証制度」を実施している。この制度は不動産会社が所定の登録料を払って販売物件を登録すると、その物件に不具合が発生した際にかかる補修料などを同機講が保証するというもの。大手デベロッパーのように単独で十分なアフターサービスを行うことが財政などの面で困難な中小の住宅供給会社を主に対象としている。

 同機構では品確法に基づく10年保証の義務化に伴い、国費の拠出を得て「瑕疵保証円滑化基金」を創設。徒前からあった保証制度をさらに充実させている。
 登録申請が出された住宅に対しては、同機構が定める設計施工基準に基づいて、専門の検査員が図面審査だけでなく現場審査も行う。一戸建ては基礎配筋工事完了時と屋根工事完了時の2回、マンションは基礎配筋工事完了時、中間階床配筋工事完了時(3階以上は7階ごとに実施)、屋根防水工事完了時の3回以上の現場審査を義務づけて合否を決定する。

 保証期間は構造躯体等は10年間、その他の部位は1~2年間となっており、先に見た不動産協会のアフターサービス規準とほぼ共通している。
 分譲会社が単独で行っているものと大きく違う点もある。単独のものは買い主がその住宅を売却すると、アフターサ―ビス期間が残っていても、次の購入者に継続されないというのが一般的だ。また、分譲会社が倒産するとその時点でサ―ビスは受けられなくなってしまう。
 これに対して住宅性能保証制度では、登録会社が倒産しても保証期間中なら継続して同機構が保証する。第三者に売却した場合でも次の買い主に引き継がれるのである。

 

3.契約時に保証内容の確認を

 購入物件がアフターサービスや保証制度の対象になっているかどうかは、売買契約を結ぶ前に行われる重要事項説明を受けるときに不動産会社から説明されるのが普通だ。

 説明を受けたらその保証内容を書面に残しておくことが大切だ。売買契約書に明記するか、保証書を発行してもらうこと。口約束では証拠が残らないので、サービスが受けられるとは限らないからだ。

 また、このときに保証の内容もチェックするようにしよう。先に述べた保証の対象となる部位や保証期間はもちろんのこと、会社によっては定期巡回サービスなどを行って特色を出しているところもある。引き渡し時に1回目の定期点検を行い、その後も3ヵ月目、6ヶ月目というように巡回員が訪問するというもので、引渡し後5年間にわたって継続して行っているところもある。

 

4.サービスが受けられないときもある

 アフターサービスや保証制度があっても、ケースによっては受けられない場合がある。対象にならないものを挙げると大きく5つに分けられるだろう。

①地震や地盤の変動など自然災害、自然環境の変化に起因する場合。

②経年変化による消耗・磨減・さび・変色などの場合。

③居住者の維持管理の不備による場合。

④第三者の故意または過失に起因する場合。

⑤増改築等により、形状変更が行われた場合。

 

 

【中古住宅の保証制度も整いつつある】
         
 かつて中古住宅に対する保証を行う例は少なかったが、優良な中古住宅の蓄積(ストック)を促進させていこうとの機運の高まりもあって、徐々に充実しつつある。ただ、中古住宅は新築住宅のように品質が一定ではないこともあり、保証の範囲が限られているというのが実情。対象になる住宅も、個別に性能チェックが行えるなどの理由から中古一戸建てが中心だ。

 (財)住宅保証機構が行っている「中古住宅保証制度」は国庫補助金を活用して中古住宅保証促進基金を整備するとともに、損害保険会社と保険契約を締結して運用されている。
 対象となる住宅は中古一戸建てで、中古マンションは対象外。また、新築時に公庫融資などの公的機関の中間検査(現場検査)を受けており、さらに同機構の現場検査に合格したものが対象となる。一定水準以上の品質の住宅だけが保証の対象になるということだ

 保証の範囲は品確法の実施に伴って創設された経緯もあって、構造躯体と雨水の浸入を防止する部分となっている。
 保証期間は最長5年間。保証金は売り主が個人の場合は、修補費から10万円を差し引いた金額の95%まで、仮に修補費が100万かかったときは、(100万円―10万円)×95%となり、85万5000円の保証金が支払われる計算だ。
 保証登録する際には、登録料として現地審査申請料と保証申請料が必要となる。売り主が個人で、延べ床面積が90㎡だと6万9900円かかる。

 一方、仲介会社各社は自社の特色を出すために独自の中古住宅保証制度を導入するケースも目立ちはじめている。
 ある大手仲介会社では、中古一戸建ての購入者を対象に、専門家による建物調査によって品質を確認するとともに、引渡し後2ヵ月後より3年間にわたって100万円を上限に補償が受けられる「瑕疵補償制度」を行っている。補償の範囲は、雨漏り、シロアリの蝕害、構造耐力上主要な部位など。利用料金は数万円程度だ。