２１ 品確法の実施で住まい選びが変わる
【法律で定められた２つのシステム】
住まい選びに際して、「この住宅は地震に強いだろうか」「何年くらいの耐用年数があるのだろうか」「シックハウスに悩まされることはないだろうか」と、不安を覚える人は少なくないだろう。とはいっても、これらの住宅性能を事前に把握するには、建築に対する専門知識と経験が要求され、一般の購入者には極めて困難である。設計図面を読み込む一方で、施工現場での作業状況を検査しなければ正確に評価できるものではない。
購入者の疑問や不安を解消し、全体的な住宅の品質を向上させることを目的に創設されたのが、’９９年に成立し、2000年春から施工された「品確法」だ。
１.新築住宅は１０年間の保証付きに
品確法の正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、大きく２本の柱で構成されている。第１の柱は「瑕疵担保責任期間の１０年間義務化」だ。これは不動産会社や建設会社と売買契約、建築請負契約を結ぶ際に、基礎、柱、屋根などの住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分について、最低１０年間の保証（修補請求等）を義務づけるというもの。
それまでは取引後（購入後）に瑕疵（隠れたキズ）が発覚した場合、発覚した日から１年間は買い主は売り主に対して、契約の解除、あるいは損害賠償を求めることができると民法で定められていた程度で、瑕疵担保責任が適用されにくい面があった。たとえば年数を経た住宅では、仮に雨漏りが生じた場合、それが施工上のミスによるものなのか、建物の経年変化による老朽化によるものなのかをめぐり、トラブルとなるケースが少なくなかったのである。
それが品確法によって、入居後に雨漏りが生じたり、柱や梁に不具合を発見した場合は、保証期間の１０年以内であれば無料で補修することが義務づけられたのである。さらに品確法では前途の基本構造部分をはじめ、それ以外の部分についても、契約時に特約を結べば瑕疵担保責任の保証期間を20年まで延長することができるようにしている。
購入者にとっては保証期間が長いほうが安心が大きいので、売買契約や建築請負契約を結ぶときには、特約を付けて延長してもらえるかどうかを確認するようにしよう。
２．性能レベルを比べて選ぶ
第2の柱は「住宅性能表示制度」だ。これは耐震性、耐久性、防・耐火性、断熱性、ホルムアルデヒド対策などの住宅性能を、そのレベルに応じて２～５等級でランク付けして表示するというもの。購入者は表示された等級を見ることで、その物件の住宅性能を容易に判断できるようになったのである。ただし、この制度は任意であり、先の瑕疵担保保証制度のような法的な強制力はない。
性能表示項目の内容については「23 住宅性能表示の見方・読み方」で述べることにして、ここではこの制度の仕組みをみておくことにしよう。
制度のしくみでまず注目したいのが、住宅性能を調査分析して最終的な評価を決定するのは、事業の当事者である分譲会社や建設会社ではない点だ。あくまでも客観的に評価するために、共通のルールである「日本住宅性能表示基準」および「評価方法基準」を設け、この基準に基づいて第三者機関である「住宅性能評価機関」が検査し、評価することになっている。
住宅性能評価機関は一定の審査基準に基づいて登録した評価機関のことである。
評価結果が出ると、その旨を記載した評価書が交付される。評価書には「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類があり、前者は設計図書を検査したもの、後者は施工状況と完成した建物を検査したものだ。
通常は分譲時に設計住宅性能評価書に基づいて公開（性能表示）して購入者の判断を仰ぎ、建物が完成し、引き渡す時点で建設住宅性能評価書を購入者に交付発行することになる。設計住宅性能評価書だけを交付することも可能だが、評価内容の精度は実際に現場に立ち入り検査した建設住宅性能評価書の方が高い。
さらに建設住宅性能評価書が交付されている住宅は、以下に述べるように後日トラブルに見舞われたときに、専門家による迅速な紛争処理を受けることができるという大きなメリットがある。
それぞれの住宅性能評価書を作成するには費用がかかり、結果的に分譲価格（建築価格）に上乗せされるが、高い品質と安心を手に入れたいと望む人は、ぜひ活用したい。
３．トラブルが発生しても大丈夫
品確法ではこの法律の趣旨が円滑に運用されるように、仕組みをつくっている。眼目は「住宅紛争処理支援センター」と「住宅紛争処理機関」の創設だ。
仮に購入者が取得した住宅の不具合などを発見したり、分譲会社・建設会社が約束を守らないなどのトラブルが発生した場合は、住宅紛争処理センターへ電話などで相談する事ができる。同センターには建築や住宅関係の法律に詳しい相談員が常駐している。
また、さらにもっと踏み込んだアドバイスを受けたい場合は、｢専門相談｣として弁護士や一級建築士などを紹介してもらえ、面談での個別相談を受けることができる。その意味では同センターは住宅相談の“総合受付窓口”ということができるだろう。
同センターへは住宅性能評価書が発行されていない住宅に住んでいる人でも、アドバイスを求めることができる。ただ、専門相談を面談で受ける場合は、住宅性能評価書が発行されている住宅については無料だが、発行されていない住宅については有料。費用は１件につき１時間当たり１万円となっている。
一方、これらの相談を経ても問題が解決しないケースが発生したときのために創設されたのが、住宅紛争処理機関だ。同機関には全国各地の弁護士会などが協力している。紛争処理の申請ができるのは、住宅性能評価書が発行されている住宅のなかでも、現場審査が行なわれている建設住宅性能評価書が発行されている住宅に限られる。住宅性能評価書が発行されていない住宅はもちろんのこと、設計住宅性能評価書だけが発行されている住宅は除外される店に留意しておきたい。
同機関は裁判所のような権限はないが、裁判所と同様に中立公正な立場から、購入者（建て主）と分譲会社（建設会社）の双方の主張を聴取し、売買契約書（建築請負契約書）や建築住宅性能評価書の内容を検討するとともに、必要に応じて専門家による現地調査などを行って裁定する。裁定までの期間は通常の裁判に比
べてスピーディーだ。
ただし同機関では以下に挙げる事例については取り扱わないので要注意。
①住宅以外の建物に関する紛争
②住宅性能表示制度によらない住宅に関する紛争。
③建設住宅性能評価書のない住宅紛争。
④住宅の取得者（または供給者）と近隣住宅との間の紛争。
⑤評価住宅の賃貸人と賃借人との間の紛争。 など
なお、住宅紛争処理支援センターへの相談・問い合わせは以下へ。
◇電話：０３(3556)5147
◇受付時間：平日の午前10時～午後0時、午後１時～5時