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14 低金利のいまこそ借り換えと繰り上げ返済を
14 低金利のいまこそ借り換えと繰り上げ返済を

【ローン負担は借入後も軽くできる】

 「返しても返しても借入元金がなかなか減らない」

 金融機関から定期的に送られてくるローンの返済明細書を見て苦々しく思っているばかりでは、元金は減らない。そこで考えたいのが「ローンの繰り上げ返済」。全額返してしまえば翌月からまったくローンを返す必要がなくなるが、それほどまとまった金額でなくても、50万円なり100万なりを繰り上げ返済するだけでもその後のローン生活はそうとう楽になるのだ。ボーナスや生命保険の払戻金など、ある程度の余裕資金ができたら繰り上げ返済を検討してみよう。変動金利型ローンを借りているが、金利の変動で未払い(未収)利息が発生してくるといったケースでも繰り上げ返済は効果的だ。

 

1.なぜ減ってくれない借入元金

 「12 ローンの負担を軽くしたいならこの返済方法を選べ」で元利均等返済と元金均等返済の違いを見た。このなかで元利均等返済の弱点は返済当初の元金がなかなか減らないことだった。表①は、金融機関から定期的に送られてくる元利均等返済ローンの返済明細書を抜粋したもの」(固定金利型)。この表をみるだけでも「なかなか減らない元金」の様子は明らか。たとえば130回目(10年10ヵ月目)の毎月返済額の内訳を例にとると、月々払う6万3491円のうち、元金返済分はわずか1万870円。対して利息分は5万2621円にも上る。それが150回目(12年6ヶ月目)になると若干だが元金返済分が増える。月々の払いは同じだが、元金返済分は1万2272円に対して利息分は5万1219円。牛歩に似て少しずつ元金を返しいくというのが元利均等返済の仕組みなのだ。

 この明細書は借入金1000万円を35年(420回)返済で返すことになっているが、毎月返済額のうち元金分が利息分を上回るのは307回目(25年7ヵ月目)となる。全返済期間を通じて7割以上を過ぎるまで利息の支払いのほうが多いというわけだ。その結果、借入金1000万円のうちその残債が半分(500万円)以下になるまでには、返済を開始して313回(26年1ヵ月)を費やすことになるのである。

 

2.2タイプある繰り上げ返済

 ローンの繰り上げ返済には借入元金(残債)のすべてを返済する「全額繰り上げ返済」と、借入元金の一部を返済する「一部繰り上げ返済」の2種類がある。また、一部繰り上げ返済は大きく2つのタイプに分けられる。なお、以下に挙げる呼び名は、著者が十数年前に一部繰り上げ返済について統一された名称がなかったので分類のために名付けたもの。ずいぶん定着してきているが、金融機関によっては依頼する際に繰り上げ返済内容の補足説明を要する場合がある。

 第1のタイプは「期間短縮型」。これは毎回支払う元金を先取りして繰り上げることで、返済回数を減らして返済期間を短くするというものだ。返済期間の中を抜くので「中抜き方式」とも呼ばれている。

 表①を例にしてどのような効果があるのかを試算してみよう。仮に50万円の余裕資金があり、130回目に繰り上げ返済するときには次のように計算する。[130回目の元金1万870円+131回目1万936円+132回目1万1003円……]というように50万円になるまで足し算をしていく。169回目までに49万603円となり、この間の返済が不要になると同時に、この間にかかってくるはずだった利息額204万9037円を払わずにすむ。

 もうひとつのタイプが「返済額軽減型」。これは返済期間を据え置いて繰り上げ返済後の毎回返済額を軽減する方法だ。ローン計算をやり直して返済額を見直すので「条件変更型」とも呼ばれている。このタイプでも130回目に50万円を一部繰り上げ返済するものとして計算してみよう。130回目まで元金残高(残債)が865万49円なので、ここから50万円差し引く。そのうえで残りの返済期間である290回で返すものとして計算するのである。すると次回からの毎回返済額は5万9896円となる。従前の6万3491円よりも3595円少なくなるわけだ。この結果、支払わなくてすむ利息額の合計は104万2550円となる。

 期間短縮型に比べると軽減される利息総額は少なくなるが、次回からの返済額が軽くなるというのは、心理的にも大きな負担軽減効果があるといえるだろう。
 さらに一部繰り上げ返済には、この2つをミックスさせたものもある。

 

3.負担軽減をより効果的にする方法

 繰り上げ返済の効果をより大きくするために、次の2点に注目しよう。

 第1点は繰り上げ返済は早く行うほど軽減効果が大きいということ。これは先に述べたように、返済を開始した当初は毎回返済額に占める元金分が少ないのに対して利息分が多いため。早い時期に行えば少ない元金返済で多くの利息を解消できるのだ。逆に返済期間がそうとう進んだ後に行うと、「元金を多く返したのに利息解消の効果がさほどない」ということになってしまう。

 第2点は繰り上げ返済を検討する際には金利が高いローンから優先的に行うこと。金利が高ければそれだけかかってくる利息が多いからだ。また繰り上げ返済をするときには、預貯金金利と借入金利を比較することも忘れてはならない。利回りが高い預貯金をわざわざ取り崩してまで金利の低いローンを返したのでは、かえって損をしてしまいかねないのだ。

 

4.繰り上げ返済の申込方法

 繰り上げ返済は、住宅ローンを返している金融機関の窓口に申し込んで行う。手数料は、金融機関によってまちまちだ。住宅金融支援機構がバックアップしているフラット35では無料。繰り上げ返済ができる日は毎月の返済日となり、一部繰り上げ返済するときの金額は、各回100万円以上。繰り上げ返済を希望する日の1ヵ月前までに申し出ることで行える。

 銀行ローンでは繰り上げ返済のタイプによって手数料を3150~5250円程度としているが、固定期間選択型ローンでは3万~5万円程度必要になるなど、借り入れているローンの条件や金融機関によって異なるので、必ず窓口で事前相談したうえで行うようにしよう。