センチュリー21 ブリスハウス

  • マンション検索
  • 一戸建て・土地検索
  • PriceDown物件
  • 投資用物件

こだわり物件検索/マンション

  • マンション一覧
  • 駅10分以内×3999万円以下
  • 70m2以上×10年以内
  • 駅近!徒歩5分以内!
  • ペットと住める!
  • 内装リフォーム済!

こだわり物件検索/一戸建て

  • 一戸建て一覧
  • 駅から徒歩10分以内
  • LDK15帖以上
  • 2階建て
  • 新築

こだわり物件検索/土地

  • 土地一覧
  • 駅から徒歩10分以内
  • 通風採光に良い!角地!
  • 土地面積30坪以上!
  • 広々間口5メートル以上!
  • 学区域から物件検索
  • 当社専任物件や売主物件、アウトレット物件など掘り出し情報多数あります!
ブリスハウスおすすめ物件
  • 駒沢大学・桜新町以外のその他地域でより多くの物件からお探ししたい方はこちらから
  • Century21 店舗センチュリオン
3年連続受賞
  • スタッフブログ
  • 賃貸物件はこちら!
  • チャレンジ25

賃貸物件

13 金利のタイプにこだわって住宅ローンを選ぼう

【選択肢が広がって難しくなったローン選び】

 「銀行の数だけ住宅ローンの種類がある」といわれるほど、多彩なローンが登場するようになっている。金利の決め方も、かつては「固定金利型」と「変動金利型」のふたつが主流だったが、「固定期間選択型」が開発されるなど、利用者にとっては選択の幅が広がり、有利なものを活用できるチャンスが増えている。半面、選択肢の広がりに伴って、どれを選べばよいのか迷う場面も少なくない。それだけにそれぞれのローンがどのような内容になっているのかをじっくり検討する必要がある。

 

1.固定金利型と変動金利型の違い

 まず、基本的な仕組みを述べると、「固定金利型」は借入当初の金利が返済が終わるまで変わらないというもの。したがって最初に取り決めた毎月やボーナス時の返済額は原則として全額返し終わるまで同じだ。フラット35などが採用している。

 利用者にとっては10年後、20年後と先々の返済額が事前に分かっているので、計画的な資金計画が立てられるというメリットがある。ただし、固定金利型は損するときもあれば得することもある点で留意したい。この点については次に述べる「変動金利型」と比較すると分かりやすい。

 「変動金利型」は返済途中でも金融情勢の変化に伴って、金利が変わるというものだ。そのため当初は低い金利で借り入れていても、高くなってしまうことがあれば低くなる場合もある。金利が変われば当然、借入金にかかってくる利息も増減するので、月々の返済額も増えたり減ったりする。安定した返済計画を求める人にとっては不安材料が常につきまとうことになるが、さまざまな事情で金利水準が高い時期に住宅を買う必要に迫られてローンを借りた人にとっては、返済負担がどんどん軽くなっていくので好都合な仕組みといえるだろう。

 これに対して先に述べた固定金利型では借りたときの金利は変わらないので、金利水準が下がっているのに低金利の恩恵にあずかることができないのである。その意味では変動金利型は返済負担の増減を気にする必要はあるが、トータルで見れば借りるタイミングによる損得がないといえるのである。

 また、変動金利型は次ページのコラムでも述べているように、金利が変わったからといっても即座に月々の返済額は変わらない仕組みが導入されているケースが多い。通常は5年間に一度返済額を見直し、その間に生じた金利変動による利息の過不足は次の5年間で調整することになっている。さらに、次の5年間に返済額が増えてしまう場合は前5年間の返済額の25%までを上限とし、これを超える分についてはさらに次の5年間で調整することになっているのだ。

 

2.いろいろなタイプがある固定期間選択型

 「固定期間選択型」は3年間、5年間というように一定期間の金利が固定されるというものだ。そして、当初決めた期間が過ぎた時点で、改めて金利を見直すことになっている。そのため「一定期間固定型」と呼んで分類する場合もある。
 この固定期間選択型はいくつかのタイプがあるので、借入時には内容を慎重にチェックすることが必要だ(なお、各タイプの名称は分類上、筆者が便宜的に名付けたものである)。

 まず、変動金利優先タイプは選択時に一度変動金利型を選ぶと、その後はずっと変動金利が適用されるというもの。ローン契約を変更しない限り、固定金利に戻れないのである。自由選択タイプは選択時に変動金利型と固定金利型のいずれを選んだ場合でも、次の選択時にはどちらでも選ぶことができるというもの。最も柔軟性があるといえるだよう。ただし、このタイプのローンは繰り上げ返済をするなどローン契約を解消したり内容を変更した場合は、3万円~5万円程度の手数料を支払う必要がある(通常のローンでは3000円~5000円程度)。

 固定金利自由選択タイプは、借入時に変動金利型を選んだ場合は、完済するまで変動金利型が適用される。一方、借入時に固定金利型を選んだ場合は自由選択タイプと同じで、以降の選択時には変動金利型と固定金利型のいずれを選んでも、どちらへの切り替えも可能だ。

 

3.どの金利タイプを選べばよいのか

 では、どのタイプの住宅ローンを選べば有利なのだろうか。各タイプのなかで最も金利が低いのは、そのときどきの金融情勢にもよるが、一般に固定期間選択型の1年~3年もので、次いで変動金利型の順となる。あとは金利の固定期間が長いものほど高くなる傾向にある。したがって、短期間のうちに買い換える予定のある人や短い返済期間で返すという人は、目先の金利の低さに注目して1年~3年ものの固定期間選択型ローンを選ぶとよいだろう。

 一方、長期返済を目指す人は、他のローンに比べると多少金利が高くても、将来を見通して全期間固定金利のものや長期間固定されているタイプを選ぶのもよいだろう。時代によって金利の高低に対する見方は異なるので断定はできないが、過去10年ほどの金利の推移を見ると、現状の2%~3%台は極めて低い水準にあることが分かる。

 金利は短期間のうちに大きく引き下げられることもあるが、またたくまに高くなってしまう場合もある。住宅ローンの金利タイプを選ぶ際には、この点を十分考慮したうえで判断するようにしよう。

 

4.こまめにローン情報をチェックする

 各銀行の住宅ローンに対する取り組み姿勢にも注意しよう。
 かつて民間金融機関が貸し出す住宅ローン金利は、旧大蔵省(現 財務省)の指導で長期プライムレートを基準に決めていた。そのためどの銀行から借りても金利などはほぼ同じだった。それが’94年夏以降に金融の自由化策に伴って、各金融機関が独自に決定できるようになったのである。

 このときに採用されたのが一般に短期プライムレートと呼ばれているものだ。短プラといっても各金融機関に共通するものではなく、各行が自行の事情に応じて決定するので、住宅ローンに力を入れている銀行では「ゼロ金利キャンペーン」などを行って有利なローンを貸し出すケースもある。住宅雑誌やマネー雑誌、広告、各行のホームページなどをチェックして、どのような住宅ローンが貸し出されているのかを知ることが大切だ。