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12 ローンの負担を軽くしたいならこの返済方法を選べ

【間違うとたいへん返済方式の仕組みあれこれ】

 借り入れた額も同じなら金利も同じ、返済期間もまったく同じなのに、ローンの負担感がまるで違う。ここに挙げた返済方法のなかからどれを選ぶかによって、購入後の生活はがらりと変わってくるのだ。ローン返済の仕組みに注目して住宅ローンを選ぼう。

 

1.元利均等返済と元金均等返済、どっちを選ぶ?

 住宅ローンによっては「元利均等返済」か「元金均等返済」のどちらかが選べる。
 元金等返済は毎回の返済額が一定になるように元金と利息の割合が変わっていく仕組みだ。毎回同じ金額を払っていけばよいので資金計画が立てやすいというメリットがある(ただし変動金利型ローンでは、この方式でも金利変動によって返済額が変わる)。

 元金均等返済は毎回の返済額に含まれる元金を一定にするという方式。返済当初の返済額は多くなるが、返済が進むに従って負担が軽くなっていくという特徴がある。また、コンスタントに元金を返していくのでその分かかってくる利息が少なく、総返済額では元金均等が有利になる。

 両者の違いは図式化すると端的だ。元利均等では返済開始から終了までずっと変わらない。これに対して元金均等では当初の返済額が元利均等に比べて2割~3割ほど多くなってしまう。ところがその後はどんどん減っていく。

 さて、どっちを選んだら良いのか。「当初の返済が苦にならない」なら最初は多いがあとで少なくなる元金均等、「とても当初の返済額は返せない」というのであれば元金均等となる。

 ただ、元利均等の場合、はじめのうちは元金がほとんど減っていかない。毎月返済額のうち元金分が占める割合が利息分を上回るのは、35年返済だとようやく25年を過ぎたころからだ。

 住まいを購入してから数年で買い換えた場合、ローンの残債(元金)がそっくり残っていると考えていたほうがいい。利息を少なく払って買い換え時に頭金を多く確保したいと考えるなら、元金均等ということになりそうだ。

 

2.毎月返済に加えてボーナスでも返済する

 住宅ローンの返済には毎月1回ずつ返済する「毎月返済」のほかに、ボーナスが支給される月(半年に1回ならいつでもいい)にも返済できる「ボーナス時併用返済」があり、どちらかを選べる。

 ボーナス時併用返済を使うと毎月の返済額がそれだけ少なくなる。借入額のうち半分をボーナス時の支払いにまわせば、毎月の支払いは2分の1に減るわけだ。たとえばこうだ。

 1000万円を3.35%、35年返済(特に断らない限りすべて元利均等返済とする)で借り入れた場合、毎月返済だけだと月々4万460円になる。それをボーナス分の返済を500万円、毎月返済分を500万円に振り分けて返すことにすると、月々の支払いは2万230円に半減する。代わりに半年に1度ずつ12万1835円を払うことなる。したがってボーナス払い月は両方が加わって14万2065円だ。

 通常、毎月返済とボーナス払いの振り分け割合はボーナス払いが2分の1以下(フラット35融資は40%以下)とし、10万円単位としているケースが多いようだ。
 ボーナスは景気や勤務先の業績に左右されるので、あまりボーナス時返済にウエートを置かないほうが無難だ。

 

3.ステップ返済を活用する

 ステップ返済は、返済を開始した当初数年間の返済額を低く抑えるというものだ。旧公庫では「ステップ返済」「ゆとり返済」という名称で長く採用していたが、いまは民間金融機関の一部に引き継がれている。

  各金融機関によって内容は少しずつ異なり、ネーミングも違っているようだが、基本的な仕組みはほぼ同じだ。そこで、ここでは先駆者である旧公庫融資の制度を例を挙げて仕組みをみていくことにする。

 まず、基本的な仕組みから述べると、これは返済開始5年間の返済額について、返済期間を50年間で計算するというものだ。実数を挙げてみると次のようになる。

 仮に1000万円を2.40%、25年返済で借りたとしよう。ステップ返済を利用しないときの毎月返済額は4万4350円となる。それがステップ返済を利用すると2万8630円と大幅に軽減されるのである。

 ただし、6年目になると当初予定していた25年返済に戻ってしまい、返済額も増えてしまう。ステップ返済を利用しないときは6年目以降も最初と変わらないが、利用したときは4万9610円といきなりアップしてしまうのだ。

 現在の収入は少ないが、将来、確実に収入の増加が見込めるという人でないと、安易に利用してはならない制度ということである。将来の収入状況や子供の教育費などの出費を視野に入れて慎重に判断するようにしよう。

 

4.親子の力を合わせて返す

 フラット35では借入資格のひとつに年齢制限がある。70歳以上の人は利用できない。70歳未満で借りられる場合でも80歳までに完済しなければならないので、返済期間が短縮されてしまう。最長返済期間が35年でも、60歳では20年、65歳では15年、70歳では10年までとなる。

 ところが一定の条件を満たすローンの後継者がいれば年齢がいくつであっても借りられるし、最長の返済期間が活用できるのである。これが「親子リレー返済」だ。同種の制度を導入している銀行ローンもある。

 では一定の後継者とはどんな人なのか? フラット35の条件のなかから主なものを挙げると……

①申込本人の子供で、定期的な収入があること。申込本人に 子供がいないときは、申込本人の親族(配偶者を除く)でも後継者になれるときがある。

②年齢が70歳未満であること。

③後継者は「連帯債務者」になること。

 その他、後継者は取得する住宅の所有権を共有することができる。このほか後継者であっても要件を満たせば収入合算できること、年齢による最長返済期間は後継者の年齢で設定することなどの規定がある。
 なお、’08年度の制度改正で、往来まであった「申込本人と取得する住宅に同居すること」という項目は削除されている。

 

5.返済途中でも返済方法が変えられる場合も

 借入時には35年間の返済期間で返すつもりだったが、「月々の返済額は増えてもよいから返済期間を短縮したい」、あるいは毎月返済とボーナス時返済の配分を6対4にしていたが、「ボーナス払いを減らして毎月返済にウエートを移したい」など、返済途中で返済方法を変更したくなる場合が少なくない。そんな人のためにフラット35などでは返済方法の変更を取り扱っている。変更時には手数料が必要な場合がある。主な取り扱い事項を挙げると……

●ボーナス返済月の変更

●毎月分とボーナス月分の借入金額の変更

●ボーナス返済併用への変更、または取りやめ

●元利均等返済から元金均等返済へ、または元金均等返済から元利均等返済への変更

●返済期間を延長し(ただし規定の最長返済期間まで)返済額を軽減する変更

●返済期間を短縮し、返済額を増額する変更

●ゆとり返済の取りやめ

 このほかにも事情に合わせて取り扱ってもらえるケースがあるので、必要を感じている人は返済中の金融機関に相談してみよう。