１１ 住宅ローンは４つのポイントを見て選ぶ
【返済負担をいかに軽くするか】
有利な住宅ローンかどうかは４つの観点から判断する。第1点が「金利」の高低、第2点が「金利のタイプ」、第3点が「返済期間」、第４点が「返済方法」だ。このほかにローンを借りるときにかかる税金や保険料などの「諸費用」がどれだけ必要になるかということがある。それぞれのポイントをみていくことにしよう。
1．金利—-わずかな差が大きな差額に！
住宅ローンの金利は毎月返済額については月利（月刊利率）で計算されるが、一般に表示されている金利は年利（年間利率）となっている。たとえば年利３％では１２ヶ月で割り算した０.25%が月利となり、これに借入金残高を掛け算したものが、毎月支払う利息となる。また、半年に一度ずつ返済するボーナス返済額は、６ヶ月で割算した1.5％が利息となる。
金利は低いほうが有利だ。１０００万円を25年返済で借りたときに、金利の違いが返済額にどのような影響を及ぼすかを試算すると、３％では毎月返済額は4万7421円だが、４％だと５万2783円に増えてしまう。さらに25年間の総返済額では前者が1422万6300円なのに対して、後者では1583万4900円となり、160万円以上も多い。わずか１％の違いでも、大きな差となって表れるということをしっかり知っておいてほしい
2．金利タイプ－－－固定金利 vs 変動金利
次に検討しておきたいのは「金利タイプ」だ。表示されている金利が低くても、返済途中で高くなってしまう場合もある。目先の金利の高低だけに目を奪われることなく、その金利がどのような仕組みになっているのかを把握することが大切だ。
金利のタイプは大きく分けて固定金利型と変動金利型の2種類がある。どの金利タイプの住宅ローンが自分たちの条件に適しているかを判断するようにしよう。
3．返済期間－－－長いほうが本当に有利？
返済期間を長く設定したほうが月々の返済額は少なくなる。仮に100万円を借りた場合、10回で返すと毎回の返済額は10万円ずつとなるが、20回で返せば５万円ずつに減る。
返済期間と返済額の関係は、同じ借入金で金利水準が同じでも、返済期間が長くなればなるほど毎月返済額は少なくなる。返済期間が5年間だと毎月返済額は約18万円だが、４０年間では３万6000円程度ですむ。
ところが、返済期間を長く設定するとそれだけ多くの利息がかかってくるので、総返済額は大幅に増えてしまう。5年間で返せばかかってくる利息は78万円余りですむが、40年間で返すと718万円余りに増えてしまう。
どちらを選ぶにしても一長一短があるということだが、「繰り上げ返済」を活用することで、双方のメリットを生かすことができる。繰り上げ返済とは、返済途中でローン残高の一部または全部を返済するというもの。借入時に長期返済を設定して毎月返済額を少なくし、資金面でゆとりが出てきたときに繰り上げ返済をして返済期間を短縮することで、かかってくる利息を減らすのである。年齢が比較的若くて、いまは収入が少ないが将来増えていく見込みの人には有効な方法だ。
4．返済方法－－－元利均等vs元本均等
返済方法には「元利均等返済」や「元金均等返済」など基本的な返済方式の違いのほかに、「ステップ返済」「退職金一括返済」などさまざまなタイプのものがある。
借入額も金利も返済期間も同じなのに、返済方法の違いによって毎月返済額が大きく異なってくるので要注意だ。これから利用しようと考えている住宅ローンには、どのような返済方法が採用されているのか、またどの返済方法を選ぶことができるのかを調べることにしよう。