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賃貸物件

09 あなたはいくらまで借りられるか

【3つの基本マスターしよう】

 あなたが購入できる住宅の価格は2つの側面で決まる。ひとつが用意できる自己資金(頭金+諸費用分)の額。もうひとつが月々充てられる返済額だ。これが資金計画を立てる際の基本。ケースによっては必ずしもこのカテゴリーにとらわれることはないが、まずは基本を押さえておこう。

 

1.頭金は購入価格の2割以上を用意する

 一般に住宅の購入時に支払う頭金は購入価格の2割以上を用意する必要があるといわれている。これは住宅ローンを貸し出す金融機関の多くが、融資率(担保率)を購入価格の8割程度を目安にしているためだ。したがって、頭金として800万円を用意できる場合は、その5倍の4000万円までの住宅が買えるということになる。なかには8割を超えて借りられるケースがあるが、借りる側(返す側)の立場で考えると、できるだけ頭金の割合を多くして借り入れを減らし、購入後の生活にゆとりを持たせるようにしたい。

 

2.頭金のほかに諸費用分も用意する

 住宅の購入時には物件の購入代金のほかに税金や各種保険料、仲介手数料、引っ越し費用などがかかる。これらの諸費用を頭金とは別に準備しておく必要がある。諸費用はケースにもよるが、一般に新築分譲住宅を買うときには物件価格の3%~5%、中古住宅を買うときには5%~10%程度が目安になる。4000万円の新築住宅なら120万円~200万円となるので、頭金を2割とすると920万円~1000万円の自己資金が必要だ。

 

3.年間返済額は年収の25%に抑えよう

 住宅ローンを利用するときには「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでだったら無理なく返済できるか」を基本に置いた計画を立てることが大切だ。金融機関はローンを貸し出す際に、先にみたように物件の担保価値を評価する一方で、ローンを借りるあなたが確実に返済できるだけの安定した収入があるかどうかを審査する。

 審査の基準は、あなたの年収に占める年間返済額の割合で計算される。一般にこの収入基準は年収が多い人ほど返済割合が高く設定され、ある民間金融機関では、税込み年収が300万円~400万円の人は他の融資も含めた年間返済額を税込み年収の30%まで、400万円~600万円では35%まで。

 しかし、現実の生活を考えてみると、これだけの返済額を抱えている状態で、“ゆとりある生活”を実現できるだろうか。

 仮に年収300万円の人の場合、返済割合が30%とすると、年間返済額は90万円である。したがって使えるお金は210万円。月々では17万5000円。しかもこの金額は税込みだから、所得税や保険料などを差し引くと手取り収入はさらに減る。万一の事故なども考慮して、返済計画には余裕を持ちたいものだ。

 一般に税込み年収に占める住宅ローンの返済額は25%以内におさめるとよいといわれているが、これにしても平均的な数値に過ぎない。自分たちの生活に適合した無理のない返済額を導き出すときには、住宅を取得することで「不要になる支出」と「新たに発生する支出」を整理することからスタートすることだ。

 たとえば、いま賃貸住宅に暮らしている場合は、住宅を取得することで月々払っている賃料が不要になる。さらに、頭金づくりのために定期的に行っていた預貯金もとりあえずなくすことができるだろう。これらを住宅ローンの返済に充てることができる。自分たちの返済可能額を計算してみよう。